Bedrijfsruimten in het huurrecht

Dit artikel verscheen oorspronkelijk in Advocatenblad, jaargang 97 van januari 2017


In de praktijk ontstaat regelmatig discussie over de kwalificatie van bedrijfsruimten. Wat is ook alweer het verschil tussen een 230a- en 290-ruimte?

Een winkel, een kantoor en een opslagloods zijn alle bedrijfsruimten, maar in het huurrecht is de ene bedrijfsruimte de andere niet. Titel 4, afdeling 6 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW) heet weliswaar ‘Huur van bedrijfsruimte’, maar is slechts van toepassing op de in artikel 7:290 BW genoemde soorten bedrijfsruimten. In de praktijk ontstaat  regelmatig discussie over de kwalificatie van bedrijfsruimten. Wat is nou precies wat en waarom is het onderscheid eigenlijk zo belangrijk?

Er worden grofweg twee soorten bedrijfsruimten onderscheiden waarop verschillende huurregimes van toepassing zijn, te weten 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte. Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er in het gehuurde een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waar het product of de dienst direct wordt geleverd. Een hotel en kampeerbedrijf vallen eveneens onder 290-bedrijfsruimte. Als het huurobject hier niet onder valt, is sprake van een 230a-ruimte. De 230a-ruimte wordt naast ‘overige bedrijfsruimte’ regelmatig (soms ten onrechte) aangeduid als ‘kantoorruimte’. Hierbij valt te denken aan maneges, kantoren, bioscopen en reisbureaus.

Het Hof Amsterdam heeft begin 2016 nog geoordeeld over de kwalificatie van een bedrijfsruimte waarin een ‘telecom/internetwinkel’ werd geëxploiteerd. Was het 290- of een 230a-ruimte? In deze zaak werd bevestigd dat als discussie bestaat over welk huurregime van toepassing is, aan het feit dat partijen hebben gekozen voor het ROZ-model[1] ‘winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Dit geldt ook als in de huurovereenkomst bijvoorbeeld ‘winkel’ als bestemming is opgenomen. De rechter zal bij de beoordeling van de vraag welk huurregime op die huurovereenkomst van toepassing is, moeten onderzoeken wat partijen omtrent het gebruik van het gehuurde, mede gelet op de inrichting daarvan, voor ogen heeft gestaan.

Het hof kwam vervolgens tot de conclusie dat, hoewel elementen van een 290-bedrijfsruimte aanwezig waren (er werden telefoonkaarten, drankjes en ijsjes verkocht), sprake was van 230a-ruimte. De huurder had de bedrijfsruimte namelijk in overwegende mate in gebruik voor een ander doel dan als 7:290 BW-bedrijfsruimte, namelijk als ruimte waarin de klant kon telefoneren en internetten, wat naar het oordeel van het hof niet is te beschouwen als een kleinhandelsbedrijf.

Inzet van deze procedure was de wettelijke bescherming waar de huurder van de telecom/internetwinkel aanspraak op wilde maken. Dit maakt meteen  het belang van het onderscheid duidelijk. Een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet namelijk (vergaande) wettelijke bescherming op onder meer het gebied van huurbeëindiging en huurprijswetgeving. Indien partijen in de 290-huurovereenkomst toch afwijkende afspraken maken, die nadelig (kunnen) zijn voor de huurder, heeft de huurder de mogelijkheid deze afwijkende bedingen te vernietigen, tenzij de kantonrechter deze heeft goedgekeurd. Die goedkeuring kan kort voor de aanvang van de huurovereenkomst worden verzocht, maar ook op een later moment, als de huurder een beroep op de vernietigbaarheid van de afwijkende bepaling doet, zo heeft de Hoge Raad in 2015 geoordeeld.

Met betrekking tot de huur van 230a-bedrijfsruimte is daarentegen vrijwel niets specifieks geregeld in de wet. Partijen hebben nagenoeg volledige contractsvrijheid. De enige uitzondering daarop is dat de huurder van deze bedrijfsruimte (mits het een gebouwde onroerende zaak betreft) nadat de huurovereenkomst is geëindigd een beroep kan doen op ontruimingsbescherming. De huurder kan de kantonrechter op grond van artikel 7:230a BW verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. De rechter kan dan bepalen dat de huurder, ondanks dat de huurovereenkomst is geëindigd, nog maximaal drie jaar gebruik mag blijven maken van de bedrijfsruimte.  

[1]De Raad voor Onroerende Zaken heeft voor verschillende soorten huurobjecten (bedrijfsruimten 7:290 BW, 7:230a BW en woonruimte) modelhuurovereenkomsten met bijbehorende algemene bepalingen opgesteld waarvan in de praktijk veelvuldig gebruik wordt gemaakt.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.