Beëindiging huurovereenkomst winkelruimte in verband met renovatie

Opzegging van de huurovereenkomst met het oog op een voorgenomen renovatie. Verhuurders proberen op die manier regelmatig een einde te maken aan een huurovereenkomst, maar lang niet altijd met succes. Een recent voorbeeld daarvan is de kwestie van poelier ‘Kip ik heb je’ uit Capelle aan den IJssel. Zijn verhuurder, Wereldhave, heeft de huurovereenkomst opgezegd in verband met een uit te voeren renovatie in winkelcentrum de Koperwiek. Dit tot groot ongenoegen van niet alleen de poelier, maar ook van veel bezoekers van het winkelcentrum. De huurder van deze winkelruimte heeft zich, gesteund door een heuse protestmars, tegen de opzegging verzet. Vrijdag 2 november 2018 heeft de kantonrechter Wereldhave in het ongelijk gesteld. ‘Kip ik heb je’ mag blijven.

Wat speelde er?

Wereldhave is haar winkelcentrum de Koperwiek in Capelle aan den IJssel aan het renoveren. Ook het deel van het winkelcentrum waar poelier ‘Kip ik heb je’ gevestigd is, zal aan de beurt komen. Wereldhave meent dat de huurovereenkomst met de poelier in verband met die renovatie niet in stand kan blijven en heeft de huurovereenkomst opgezegd. Volgens Wereldhave is de renovatie dringend noodzakelijk en onderdeel van de strategische visie die Wereldhave heeft voor al haar winkelcentra. De Koperwiek zal worden gemoderniseerd, de looproutes zullen worden aangepast, de zichtlijnen in het centrum zullen worden verbeterd en er zal ruimte worden gemaakt voor enkele grote trekkers. Hierdoor zal het winkelcentrum aanzienlijk verbeteren, wat de verhuurbaarheid en de beleggingswaarde sterk ten goede zal komen, aldus Wereldhave.

De poelier, die al 22 jaar op de betreffende locatie zit, heeft zich verzet tegen de huurbeëindiging. Hij betwist dat er door de renovatie geen plek meer voor hem is in het winkelcentrum. Hij heeft erop gewezen dat er de laatste jaren veel in inrichting, reclame en apparatuur is geïnvesteerd en dat hij een grote klantenkring heeft opgebouwd. 

Beëindigingsmogelijkheden in geval van renovatie

Een verhuurder van winkelruimte is, in tegenstelling tot de huurder, bij de opzegging van de huurovereenkomst gebonden aan de in de wet limitatief opgesomde beëindigingsgronden. Als de huurder na opzegging niet instemt met de beëindiging blijft de huurovereenkomst van kracht totdat de rechter heeft beslist op de door de verhuurder in te stellen beëindigingsvordering.

Wereldhave heeft primair een beroep gedaan op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik. Voor het geval deze beëindigingsgrond niet zou slagen, stelde Wereldhave zich op het standpunt dat de huurovereenkomst dient te eindigen omdat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de poelier bij voorzetting van de huurovereenkomst.

Voor een succesvol beroep op de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij de ruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij de ruimte daarvoor nodig heeft. Onder duurzaam eigen gebruik valt ook renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Uit de wetsgeschiedenis volgt dat renovatie met voorzetting van de huurovereenkomst in beginsel mogelijk wordt geacht als plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Uit de rechtspraak volgt bijvoorbeeld dat als de winkelruimte na de renovatie aanzienlijk groter wordt, niet langer sprake is van een gelijkblijvende plaats van het gehuurde. Verder kan het zo zijn dat als met de renovatie tevens de branchering in een winkelcentrum wordt gewijzigd, niet langer sprake is van dezelfde functie van het gehuurde.

Als vervolgens is vastgesteld dat plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven, betekent dit niet zonder meer dat de huurovereenkomst in stand blijft. Ook andere omstandigheden kunnen meebrengen dat een renovatie niet met instandhouding van de huurovereenkomst kan worden uitgevoerd. Een renovatie kan bijvoorbeeld zo veelomvattend, ingrijpend of langdurig zijn dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk is, aldus het Gerechtshof Amsterdam.

Oordeel kantonrechter

Het enkele feit dat Wereldhave het winkelcentrum wil renoveren, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om de huurovereenkomst te beëindigen. Wereldhave heeft niet aannemelijk gemaakt dat plaats en functie van het gehuurde zullen wijzigen. De renovatie die Wereldhave voor ogen staat vindt in een winkelcentrum plaats en ook na de renovatie is het een winkelcentrum, aldus de kantonrechter. Omdat er evenmin sprake van is dat Wereldhave met de renovatie een ander soort winkelcentrum wil realiseren, bijvoorbeeld met luxere winkels waar geen plaats is voor een poelier, ziet de kantonrechter niet in waarom ‘Kip ik heb je’ zou moeten vertrekken uit het winkelcentrum. Het voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een winkelruimte, teneinde na de renovatie vrij te zijn in de verhuurmogelijkheden, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als ‘duurzaam gebruik’.

Het beroep van Wereldhave op duurzaam eigen gebruik slaagt dus niet. Ook de belangenafweging valt in het voordeel van de huurder uit. De poelier is voor zijn inkomen namelijk afhankelijk van de inkomsten uit de winkel. Naar het oordeel van de kantonrechter is het door Wereldhave daartegenover gestelde, maar niet onderbouwde, belang dat het winkelcentrum zal afglijden als de renovatie niet kan plaatsvinden, onvoldoende. Hierbij is meegewogen dat de renovatie gewoon zal kunnen plaatsvinden, omdat de huurder daaraan moet meewerken. Ook is behoud van een winkel met een vast publiek, zoals ‘Kip ik heb je’, in verband met het positieve effect daarvan op de bezoekersaantallen, in het belang van Wereldhave zelf.

Tot slot

Of beëindiging van de huurovereenkomst in verband met renovatie tot de mogelijkheden behoort, is geen exacte wetenschap. Het is steeds afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval. Zoals ook uit de hiervoor besproken zaak blijkt, doen verhuurders er goed aan de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van renovatie goed voor te bereiden en op het moment van opzegging van de huurovereenkomst het renovatieplan – hoe lastig dat soms ook is – zo veel als mogelijk concreet te hebben uitgewerkt.

Karima Bol
advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.