Ben je als huurder verplicht huurruimte daadwerkelijk te gebruiken?

De rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt zowel door de (dwingend)rechtelijke wettelijke bepalingen van het huurrecht als door de tussen partijen gesloten huurovereenkomst bepaald. Binnen deze rechtsverhouding hebben zij over en weer verplichtingen jegens elkaar. Zo rust op de verhuurder onder meer de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder en om ernstige gebreken aan het gehuurde te herstellen. Maar wat zijn de verplichtingen van de huurder van een bedrijfsruimte?

De huurder zal in ieder geval gehouden om op de overeengekomen wijze en tijdstippen de verschuldigde huursommen aan de verhuurder te voldoen. Maar is de huurder ook verplicht het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken? Indien de huurder zijn betalingsverplichting blijft nakomen, staat het hem dan niet gewoon vrij om binnen de looptijd van de huurovereenkomst te vertrekken uit het gehuurde? De verhuurder meent van niet. Hij heeft de angst dat wanneer het gehuurde leeg komt te staan zijn bedrijfsruimte zal verloederen en dat er bijvoorbeeld schade aan de ruimte zal worden toegebracht door vandalen. Om die reden staat in de (ROZ-) huurovereenkomst veelal een bepaling opgenomen die de huurder een gebruiksverplichting oplegt. Maar is de huurder in alle gevallen gebonden aan die bepaling of zijn er situaties denkbaar dat de huurder niet aan zijn gebruiksverplichting hoeft te worden gehouden?

Bij gebreke van een expliciete gebruiksverplichting in de overeenkomst is de huurder in beginsel vrij om het gehuurde te verlaten. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder met een beroep op artikel 7:213 BW de huurder toch dwingen het gehuurde daadwerkelijk te blijven gebruiken. De verhuurder zal in dat geval moeten aantonen dat hij door het vertrek van de huurder schade lijdt en dat de omstandigheden het niet toelaten dat de huurder vertrekt voor het einde van de overeenkomst. Omstandigheden die hierbij een rol spelen zijn de negatieve invloed op de beleggingswaarde van het pand, risico op verval van het pand, verlies van goodwill en de wederverhuurbaarheid. Hiertegenover zal de vertrekkende huurder, buiten een betwisting van de schade, maatregelen moeten treffen om de schade van de verhuurder te beperken. Een veelvoorkomende oplossing hierbij is om een andere huurder of gebruiker voor te dragen. 

Het voorgaande toont dat verhuurders van kantoorpanden er verstandig aan doen om in de huurovereenkomst een gebruiksverplichting op te nemen. In dat geval zal de verhuurder in een sterkere positie verkeren dan in het geval er geen gebruiksverplichting in de overeenkomst is opgenomen. Bij een vordering tot nakoming van de contractuele gebruiksverplichting, onderbouwd met het te verwachten nadeel bij leegstand van het pand, is het aan de vertrekkende huurder omstandigheden aan te voeren die ertoe leiden dat de verhuurder geen rechtens te respecteren belang heeft bij nakoming van de gebruiksverplichting. Als voorbeeld vallen een beroep op de staat van het pand en het aandragen van een andere huurder of gebruiker te noemen.
Ontbreekt een gebruiksverplichting in de overeenkomst, dan is de huurder in beginsel vrij om het gehuurde te verlaten. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat het door hem te lijden nadeel zodanig groot is, dat naar redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden op de huurder een gebruiksverplichting op grond van artikel 7:213 BW rust. Relevante omstandigheden voor de verhuurder zijn waardevermindering door verval, risico van vandalisme, vermindering van de beleggingswaarde en moeilijke wederverhuursituatie.   

De rechtspraak over de gebruiksverplichting is behoorlijk feitelijk van aard. In op eerste oog vergelijkbare gevallen wordt de door rechtspraak verschillend geoordeeld. De oorzaak hiervan ligt in de nuance van de zaak. Het is van belang dat huurder en verhuurder in een juridische procedure uitgebreid ingaan op de specifieke omstandigheden van het geval. Uiteraard doet de vertrekkende huurder er goed aan om al in een vroeg stadium de verhuurder van zijn plannen op de hoogte te stellen om zo tot een voor beide partijen een bevredigende oplossing te komen.

(Dit artikel is eerder verschenen in Huurrecht in Praktijk (4 pagina's, 2.4 Mb))

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.