Bewoning van een monumentale boerderij: huur of bruikleen?

Het gebeurt maar al te vaak dat partijen in goed vertrouwen afspreken dat de een iets aan de ander in gebruik verstrekt zonder erbij stil te staan wat voor overeenkomst er nu eigenlijk gesloten wordt. Is het huur of bruikleen?

In artikel 7:201 BW is bepaald dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich  verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De tegenprestatie zal in veel gevallen betaling van een geldsom zijn, maar volgens vaste jurisprudentie kan het ook iedere andere vorm van een tegenprestatie betreffen (bijvoorbeeld het uitvoeren van onderhoud), mits die tegenprestatie voldoende vastomlijnd, voldoende bepaalbaar is. Indien een dergelijke voldoende bepaalbare tegenprestatie ontbreekt, kan er sprake zijn van bruikleen. In artikel 7A:1777 BW is bepaald dat sprake is van bruikleen indien de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt die zaak zal teruggeven nadat hij daarvan gebruik heeft gemaakt of na verstrijking van een bepaalde tijd.

Pas zodra de eigenaar zijn zaak terug wil en de gebruiker het daar niet mee eens is, doet de vraag zich voor hoe de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd. Zo ook in de onderhavige zaak waarin de eigenaar van een monumentale boerderij wilde dat de bewoners daarvan op zeer korte termijn zouden vertrekken. Het Hof ‘s-Hertogenbosch heeft op 12 juli 2016 nog eens bevestigd hoe de kwalificatie van dergelijke overeenkomsten dient plaats te vinden.

In 2006 heeft de eigenaar van een monumentale boerderij deze verkocht en geleverd aan Molenschouw B.V., waarna de inmiddels voormalig eigenaar met zijn gezin en met instemming van Molenschouw in de boerderij is blijven wonen. Molenschouw meent dat tussen partijen met betrekking tot de boerderij een bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen en heeft deze overeenkomst opgezegd tegen 1 december 2015. De bewoner deed vervolgens een beroep op huurbescherming en weigerde te vertrekken. Molenschouw heeft in kort geding ontruiming van de boerderij gevorderd.

Molenschouw is in financiële problemen geraakt, met een executoriale verkoop van de boerderij door de hypotheekverstrekker tot gevolg. Om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren diende de boerderij vrij van huur en gebruik te zijn op het moment van de veiling. Daarmee was het belang van Molenschouw bij een spoedige uitspraak gegeven. De voorzieningenrechter heeft de overeenkomst tussen partijen aangemerkt als een bruikleenovereenkomst die rechtsgeldig is opgezegd, zodat de bewoner de boerderij diende te ontruimen omdat hij daar zonder recht of titel verbleef.

Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft de uitspraak van de voorzieningenrechter bekrachtigd. Het Hof heeft in lijn met vaste jurisprudentie (Timeshare-arrest) geoordeeld dat niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Het Timeshare-arrest komt ook aan bod in het recente artikel van kantoorgenoot Ingomar Souren in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte over dwingend huurrecht ingeval van samenloop bij gemengde overeenkomsten.

Het Hof heeft vervolgens vastgesteld dat:

  • de tussen partijen gesloten overeenkomst vooral als doel had om aan de bewoner, die in 2006 zelf in grote financiële nood verkeerde, hulp te verlenen;
  • nergens uit blijkt dat Molenschouw de onbepaalde en onbepaalbare renovatie- en onderhoudskosten als tegenprestatie voor bewoning van de boerderij heeft willen aanvaarden. De bewoner kon de omvang en de kosten van onderhoud en renovatie volledig naar eigen inzicht vormgeven.

Het Hof is vervolgens tot de conclusie gekomen dat de door de bewoner gepretendeerde huurovereenkomst niet past bij het doel van de overeenkomst (hulp verlenen) en de door de bewoner te bepalen (en betaalde) kosten van onderhoud en renovatie. Er is sprake van een bruikleenovereenkomst en de bewoners dienen de monumentale boerderij te verlaten.

Het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 12 juli 2016 is hier te vinden.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.