Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst o.g.v. last onder bestuursdwang?

Wat een onschuldige massagesalon had moeten zijn, bleek in werkelijkheid een illegaal prostitutiebedrijf. De gemeente kwam erachter en dwong de exploitant de salon enkele maanden te sluiten. De eigenaar en tevens verhuurder van het pand was niet gediend van dit soort praktijken en wilde de huurovereenkomst beëindigen. Welke mogelijkheden de verhuurder in dit soort situaties heeft, bespreek ik aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam.

 

Ontbindingsmogelijkheden

In de wet is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming de wederpartij in beginsel de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Lees voor meer informatie over de reikwijdte van deze ontbindingsbevoegdheid mijn blog “Ontbinding van een overeenkomst: uitgangspunt of uitzondering?”.

 

Hoewel de wet dus een vrij duidelijke ontbindingsbevoegdheid biedt, geldt specifiek voor het huurrecht de hoofdregel dat alleen de rechter de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak kan ontbinden. Er is één uitzondering op deze hoofdregel neergelegd in artikel 7:231 lid 2 BW: de verhuurder kan een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van specifieke bepalingen uit de Gemeentewet, de Woningwet of de Opiumwet is gesloten. Een dergelijke buitengerechtelijke ontbinding is dan dus niet gebaseerd op een tekortkoming van de huurder, al zal die tekortkoming er vaak wel zijn, maar op het besluit van de burgemeester tot sluiting van het pand. Interessant bij deze buitengerechtelijke ontbinding is de samenhang met het bestuursrechtelijke traject, waarover meer in onze blog “Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van burgemeestersluiting”.

 

De rechtbank Amsterdam heeft op 14 januari 2019 geoordeeld dat deze buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid geen uitkomst biedt als het gehuurde op grond van een last onder bestuursdwang de deuren moet sluiten.

 

Wat was er aan de hand?

City Upgrade Group heeft een bedrijfsruimte in Amsterdam verhuurd. In de huurovereenkomst was opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als massagesalon. In november 2016 heeft de huurder na een controle een waarschuwing van de gemeente ontvangen. Indien er bij een toekomstige controle wederom aanwijzingen zouden zijn dat sprake was van seksuele dienstverlening vanuit het gehuurde, zou de gemeente overgaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang.

 

Bij een herhaalde controle medio 2017 heeft de gemeente spermasporen aangetroffen in de massageruimten. De gemeente kwam op grond hiervan tot de conclusie dat in strijd met het bestemmingsplan en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) een prostitutiebedrijf werd geëxploiteerd in het gehuurde. Op 18 januari 2018 is aan de huurder een last onder bestuursdwang opgelegd.

 

Deze last hield in dat de huurder de exploitatie van de massagesalon binnen een week moest staken. Indien de huurder niet zou voldoen aan deze last onder bestuursdwang zou de massagesalon door de gemeente worden gesloten. Na een periode van drie maanden was heropening van de massagesalon onder voorwaarden mogelijk. Nadat de verhuurder over het besluit van 18 januari 2018 op de hoogte was gesteld, heeft deze de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Houdt die ontbinding stand?

 

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelde dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen geen rechtsgevolg heeft. Er is aan de huurder een last onder bestuursdwang opgelegd, die inhoudt dat de exploitatie van de massagesalon moest worden gestaakt. Dat is volgens de kantonrechter niet op één lijn te stellen met sluiting van het gehuurde op grond van artikel 174 of 174a Gemeentewet. In de Gemeentewet is bepaald dat de burgemeester een pand kan sluiten omdat door gedragingen in het pand de openbare orde is verstoord. Het gehuurde was in dit geval niet gesloten door de burgemeester en bovendien kon niet worden vastgesteld dat de openbare orde was verstoord. De reden voor de sluiting van de salon was volgens de gemeente om ‘de loop’ uit het illegale prostitutiebedrijf te halen. Het ging dus niet om herstel van de openbare orde, zoals bijvoorbeeld wel het geval is bij sluiting van drugspanden. Dan wordt vaak beoogd rust en veiligheid in de omgeving te doen terugkeren.

 

Tot slot

Het moge duidelijk zijn dat buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst slechts in specifieke gevallen mogelijk is. Daar komt nog bij dat de grond voor de buitengerechtelijke ontbinding kan wegvallen als het sluitingsbesluit van de burgemeester in het bestuursrechtelijke traject wordt vernietigd.

 

Hoewel wellicht geen grond (meer) bestaat voor buitengerechtelijke ontbinding dient niet uit het oog te worden verloren dat vaak ook sprake is van een tekortkoming van de huurder. Zo vraag ik me af of de verhuurder van de massagesalon wel alle mogelijkheden heeft benut. Blijkens de uitspraak was alleen de rechtsgeldigheid van de buitengerechtelijke ontbinding onderwerp van debat. Maar was de huurder van de massagesalon niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst? Bijvoorbeeld door het gehuurde in strijd met de bestemming als illegale seksinrichting te gebruiken. Of bevatte de huurovereenkomst wellicht een exploitatieverplichting waarmee in strijd werd gehandeld omdat de massagesalon drie maanden dicht was?

 

Kortom, een verhuurder die zich onverhoopt geconfronteerd ziet met bestuursrechtelijke maatregelen ten aanzien van een verhuurd pand, zoals sluiting of een last onder bestuursdwang, doet er goed aan advies in te winnen over de verschillende mogelijkheden om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand te bewerkstelligen.

 

 

Karima Bol

Advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.