De coronacrisis: tijdelijke vermindering van de huurprijs voor uw bedrijfsruimte?

Door de coronacrisis konden verschillende huurders van bedrijfs- of kantoorruimten geen of sterk verminderd gebruik maken van hun panden. Denk bijvoorbeeld aan de horeca. Van 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 mocht de horeca niemand binnen of op een terras ontvangen. Sommige getroffen huurders hebben ervoor gekozen om geen of slechts gedeeltelijk huur te betalen. Sommige verhuurders hebben dat op hun beurt niet geaccepteerd. Inmiddels zijn er in kort gedingen de eerste vonnissen gewezen in geschillen tussen huurder en verhuurder en deze behandelen we in dit blog.

Art 7:207 BW

Op grond van art. 7:207 BW mag een huurder in geval van vermindering van het (zogeheten) huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Art. 7:204 lid 2 BW definieert ‘gebrek’ hierbij als volgt:

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (…).”

Een voorwaarde is dus dat het gebrek niet veroorzaakt mag zijn door de huurder zelf. Maar als een gebrek niet aan de huurder toe te rekenen is, dan is het ook weer niet zo dat het gebrek dan direct aan de verhuurder toe te rekenen is. Dat echter sprake is van een gebrek staat in beginsel wel vast en dit opent de deuren naar een tijdelijke vermindering van de huurprijs. Het huurgenot van een bedrijfs- of kantoorruimte dat vanwege de coronacrisis op last van de overheid gesloten is nu eenmaal wel ernstig beperkt. Bovendien zijn er huurders geweest die er zelf voor hebben gekozen dicht te gaan zonder dat overheid dat oplegde. 

Uit de tot op heden gewezen vonnissen van de voorzieningenrechters blijkt in dat een beroep van huurders op art. 7:207 BW vaker is afgewezen dan toegewezen. 

Meest recente ROZ-voorwaarden sluiten een beroep op de regeling van 7:207 BW uit, oudere versies juist niet

Op huurovereenkomsten worden vaak algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Dit kunnen bijvoorbeeld de ROZ-voorwaarden voor winkelruimten en andere bedrijfsruimten of voor kantoorruimten zijn. In deze voorwaarden staat veelal opgenomen dat de huurder geen beroep toekomt op art. 7:207 BW uitgesloten zijn. Dit was bijvoorbeeld aan de orde in het geschil voor de voorzieningenrechter tussen de voetbalclub Vitesse en de verhuurder van het stadion Gelredome (Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768). Uit art. 11.6 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en Andere Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW (ROZ-model) blijkt namelijk dat er geen beroep op huurprijsvermindering kan worden gedaan bij een dergelijk gebrek.

Ook in het kort geding tussen het Museum Hotel in Amsterdam en haar verhuurder was een beroep op art. 7:207 BW uitgesloten, ditmaal via de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en Andere Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (ROZ-model) (Rb. Amsterdam, 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3508).

Op grond van deze ROZ-voorwaarden trokken deze huurders dus aan het kortste eind.

Het is overigens niet zo dat per definitie geen huurprijsvermindering mogelijk is, wanneer er ROZ-voorwaarden van toepassing zijn verklaard. Zo was op de huurovereenkomst tussen huurder Inbev en diens verhuurder een oudere versie van de ROZ-voorwaarden van toepassing en hierin was nog geen uitsluiting van het beroep van de huurder op art. 7:207 BW opgenomen. Art. 7:207 BW is ook pas in 2003 in werking getreden en de huurovereenkomst tussen Inbev en de verhuurder dateerde van daarvoor. Daarom kon art. 7:207 BW in dit geval volgens de voorzieningenrechter wél toegepast worden en op grond daarvan oordeelde de voorzieningenrechter dat Inbev in dit geval dus wel om een tijdelijk verminderde huurprijs kon vragen. Dit volgt uit het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979).

Onvoorziene omstandigheden

Ook wanneer art. 7:207 BW is uitgesloten in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden, dan hoeft het voor de huurder nog geen verloren race te zijn. Ook op een andere grond huurprijsvermindering kan gerechtvaardigd zijn, te weten art. 6:258 BW.

In de procedure tussen huurder Vitesse en de verhuurder van het stadion Gelredome beriep Vitesse zich – naast het onsuccesvolle beroep op art. 7:207 BW –  ook op dit art. 6:258 BW om huurprijsvermindering te vorderen voor de tijd dat de club het stadion niet kon gebruiken. De voorzieningenrechter overwoog dat een tijdelijke huurprijsvermindering op grond van art. 6:258 BW inderdaad in theorie mogelijk is, maar dat hiervoor wel een zware toets geldt. Bij die toets gaat het om onder meer: de i) maatschappelijke positie van partijen, ii) hun onderlinge verhoudingen en iii) de ernst van de betrokken belangen. Hierbij is van belang geacht hoe groot het verlies van Vitesse door de coronacrisis werkelijk was, hoe haar financiële situatie voor de crisis was en in hoeverre de verhuurder op zijn beurt afhankelijk is van de huurinkomsten.

Op grond van deze belangenafweging oordeelde de voorzieningenrechter dat Vitesse geen beroep toekwam op toepassing van art. 6:258 BW. Vitesse had namelijk volgens de voorzieningenrechter onvoldoende aangetoond dat de financiële problemen een gevolg waren van de coronacrisis.

Ook in het hier voor al aangehaalde kort geding tussen het Museum Hotel en zijn verhuurder, slaagde een beroep op art. 6:258 BW niet. Het was onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het hotel zijn deuren sloot vanwege de coronacrisis. In de procedure bleek namelijk dat het hotel ook voor het ontstaan van de coronacrisis al dicht was wegens een renovatie, dat deze renovatie door opgelopen vertraging ook in de coronacrisis nog gaande was, zodat het eerder zo was dat het hotel ook zonder de coronacrisis haar deuren gesloten had moeten laten.

Betekenis voor de praktijk

Wat de precieze juridische situatie ook is, het is (zoals altijd) van belang dat de huurder en verhuurder eerst in overleg treden als de huurprijs niet betaald kan worden en hierbij ook begrip opbrengen voor de positie van de ander. Gelukkig hebben wij hiervan in onze praktijk al veel voorbeelden gezien.

Toch kan het natuurlijk zijn dat partijen in overleg niet tot overeenstemming komen en een gang naar de rechter noodzakelijk is om uit de impasse te geraken. In dat geval zijn voor huurders van bedrijfs- of kantoorpanden met verminderd huurgenot door de coronacrisis verschillende juridische mogelijkheden om tot een (tijdelijke) huurprijsvermindering te komen. Maar ook verhuurders hebben net zo goed meerdere argumenten voorhanden waarom niet tot een huurprijsvermindering beslist zou moeten worden.

Welke mogelijkheden er over en weer zijn, is dus afhankelijk van de huurovereenkomst zelf en de hierop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Maar ook de specifieke omstandigheden van het geval kunnen doorslaggevend zijn voor de uitkomst van een geschil tussen huurder en verhuurder. Zoals altijd is maatwerk geboden en daarover adviseren wij u graag.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.