De gemengde zorg- en huurovereenkomst: enkele aandachtspunten

In de zorgpraktijk is het aan de orde van de dag. Zorgverleners en zorgbehoevenden sluiten overeenkomsten op grond waarvan niet alleen zorg wordt verleend, maar ook woonruimte ter beschikking wordt gesteld. Het is een constructie die in veel gevallen uitkomst biedt, maar helaas ontstaat er regelmatig discussie tussen de zorgverlener en diens cliënt als de zorgovereenkomst eindigt. De zorgverlener wil de woonruimte dan graag aan een andere zorgbehoevende ter beschikking stellen, maar wat als de bewoner zich beroept op zijn huurrecht en weigert te vertrekken?

De gemengde overeenkomst

Zorgaanbieders sluiten in dit soort gevallen vaak twee aan elkaar gekoppelde overeenkomsten: een zorgverleningsovereenkomst en een huurovereenkomst. In de overeenkomsten is dan een koppeling opgenomen waaruit volgt dat de huurovereenkomst eindigt zodra de zorgverleningsovereenkomst eindigt. Een andere variant is dat er één overeenkomst wordt gesloten die zowel een zorgverleningselement als een huurelement bevat.

In beide gevallen is sprake van een gemengde overeenkomst. De huurovereenkomst en de zorgverleningsovereenkomst zijn twee verschillende overeenkomsten waarvoor de wet specifieke bepalingen bevat. Die bepalingen zijn in beginsel naast elkaar op de overeenkomst van toepassing. In sommige gevallen botsen die bepalingen, zoals bijvoorbeeld het geval is bij beëindiging van de overeenkomsten. Als de zorgovereenkomst is geëindigd, geldt dat niet zonder meer voor de huurovereenkomst. De verhuurder is namelijk gebonden aan specifieke en limitatieve opzeggingsgronden waardoor beëindiging van de huurovereenkomst vaak niet eenvoudig te realiseren is. De Hoge Raad heeft bepaald dat als de toepasselijke bepalingen botsen de dwingende huurrechtbepalingen van toepassing zijn, tenzij het zorgelement duidelijk overheerst in de overeenkomst.

Aan de hand van twee recente uitspraken zal ik toelichten waar zorgverleners op dienen te letten bij het sluiten van dit soort gemengde overeenkomsten. Er moet een duidelijke koppeling tussen de huur- en zorgverleningsovereenkomst worden opgenomen en daarnaast dient tot uitdrukking te worden gebracht dat het zorgelement in de overeenkomst overheerst.

De verblijfsovereenkomst van het Vriendenhuis

Het Vriendenhuis is een GGZ-instelling die mensen met een psychiatrische achtergrond begeleidt in hun herstelproces. Met een van haar cliënten heeft het Vriendenhuis een verblijfsovereenkomst gesloten op grond waarvan de cliënt in één van de kamers van de locatie in Amsterdam mocht verblijven tegen een vergoeding van ruim € 600,00 per maand.

De begeleiding van deze bewoner verliep helaas moeizaam. De bewoner lapte de huisregels aan zijn laars en ging niet in op uitnodigingen van het Vriendenhuis om daarover in gesprek te gaan. Zo was er sprake van een betalingsachterstand en intimiderend en agressief gedrag jegens andere bewoners en personeel van het Vriendenhuis. De bewoner gebruikte zonder toestemming en overigens zonder geldig rijbewijs de auto van het Vriendenhuis en rookte (wiet) op zijn kamer. Ondanks daarop herhaaldelijk te zijn aangesproken, veranderde de bewoner zijn gedrag niet. Het Vriendenhuis heeft de overeenkomst daarom op 20 maart 2018 met onmiddellijke ingang beëindigd en het slot van de kamer vervangen. De bewoner was het hier niet mee eens en heeft in kort geding nakoming van de verblijfsovereenkomst gevorderd.

Zowel de voorzieningenrechter in eerste aanleg als het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2018:3206) hebben de vordering van deze bewoner afgewezen. Hoewel het zorgelement niet met zoveel woorden in de overeenkomst was opgenomen, overheerste het zorgelement. Dat betekende dat de bewoner geen beroep op huurbescherming toekwam. Het was volgens het Hof duidelijk dat het Vriendenhuis een organisatie is die mensen hulp biedt en hen begeleidt naar een zelfstandig bestaan en met enkel dat doel tijdelijk kamers beschikbaar stelt. Het Hof vond het verder voldoende aannemelijk dat de bewoner zich onaanvaardbaar had gedragen waardoor het Vriendenhuis in redelijkheid tot onmiddellijke beëindiging van de verblijfsovereenkomst heeft kunnen overgaan.

Dat het niet alleen belangrijk is om tot uitdrukking te brengen dat het zorgelement in de overeenkomst overheerst, maar ook de koppeling tussen de huur- en zorgverleningsovereenkomst nauwkeurig vast te leggen, volgt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg.

Zorgelement overheerst, maar vooralsnog geen ontruiming

In deze kwestie ging het om een rolstoelafhankelijke huurder die sinds 1995 een zogenaamde Fokus-woning van stichting Woonpunt huurde. Dat is een aangepaste rolstoeldoorgankelijke woning. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de woning uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van mensen met een ernstige lichamelijke handicap die in en om de woning assistentie bij de algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL) nodig hebben én deze ADL-assistentie ontvangen van Stichting Fokus. De huurovereenkomst was voorts gekoppeld aan de zorgdienstverleningsovereenkomst tussen de huurder en Stichting Fokus. De huurder was namelijk verplicht om de huur van de woning binnen zes maanden op te zeggen en de woning te ontruimen als de dienstverleningsovereenkomst met Stichting Fokus zou eindigen.

Op enig moment is er discussie ontstaan tussen Stichting Fokus en de huurder over de aangeboden ADL-dienstverlening. Sinds 2017 nam de huurder vrijwel geen zorg meer af van Stichting Fokus en werd zij geholpen door mantelzorgers. Omdat geen gebruik meer werd gemaakt van de overeengekomen ADL-assistentie, heeft Stichting Fokus in mei 2018 de dienstverleningsovereenkomst beëindigd en de huurder mede namens de verhuurder verzocht de woning te verlaten. Omdat de huurder dit weigerde, hebben Stichting Woonpunt en Stichting Fokus in kort geding ontruiming van de woning gevorderd.

De voorzieningenrechter heeft de ontruimingsvordering afgewezen. De zorgverleningsovereenkomst tussen Stichting Fokus en de huurder was weliswaar geëindigd, maar dat betekende niet dat door dit enkele feit ook onmiddellijk de huurovereenkomst was geëindigd. In de overeenkomst was namelijk opgenomen dat de huurder de huurovereenkomst binnen zes maanden na het einde van de zorgverleningsovereenkomst diende op te zeggen. Die termijn was nog niet verstreken. Daarnaast waren Stichting Woonpunt en de huurder overeengekomen dat de beëindiging van de overeenkomst niet eerder zou geschieden dan nadat Woonpunt de huurder passende vervangende woonruimte zou hebben aangeboden. Dat was evenmin gebeurd. Ontruiming van de woning was bij deze stand van zaken niet gerechtvaardigd, aldus de voorzieningenrechter.

Deze zaak maakt duidelijk dat het niet alleen belangrijk is dát er een koppeling tussen de zorg- en huurovereenkomst wordt opgenomen, maar dat ook aandacht wordt besteed aan de inhoud daarvan. Heeft de koppelbepaling het gewenste effect?

Conclusie

Wij adviseren bezitters van zorgvastgoed en/of zorgverleners die gemengde zorgverlenings- en huurovereenkomsten sluiten goed stil te staan bij de inhoud daarvan. Is voldoende tot uitdrukking gebracht dat het zorgelement overheerst en geen recht op huurbescherming bestaat? Is de koppeling tussen de zorgverlenings- en huurovereenkomst voldoende duidelijk en heeft die het beoogde effect? Wij kijken graag met u mee.

Karima Bol

Advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.