De ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst: Pas op voor rechtsverwerking!

Regelmatig wordt in een huurovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen, inhoudende dat de huurovereenkomst zal eindigen indien een bepaalde voorwaarde niet op moment X is vervuld. Dit was ook het geval in een huurovereenkomst waar het Hof Arnhem-Leeuwarden in een recent arrest over heeft geoordeeld. Uit het arrest blijkt dat het van groot belang is om tijdig een beroep te doen op deze ontbindende voorwaarde, omdat stilzitten en verder uitvoering geven aan de overeenkomst ertoe kan leiden dat aan de voorwaarde geen werking meer toekomt. Het voorgaande geldt zelfs indien in de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst bij vervulling van die voorwaarde van rechtswege zal zijn ontbonden.

 

Wat speelde er?

De Vechtsebanen (verhuurder) en David Lloyd (huurder) zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een stuk grond met daarop gebouwde tennishallen, ingaande op 21 augustus 2000 en lopende tot 31 januari 2045. In de huurovereenkomst was bepaald dat deze niet tussentijds kon worden opgezegd. Wel zou de huurovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden, tenzij alsnog anders overeengekomen, indien niet uiterlijk in december 2000 zou zijn gestart met de aanleg van een fitnessclub.

Uiteindelijk is de bouw van de fitnessclub pas in april 2001 aangevangen, omdat de benodigde overheidsvergunningen niet tijdig werden verkregen. In feite was de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst dus vervuld en de huurovereenkomst daarmee van rechtswege ontbonden, maar de fitnessclub werd toch gebouwd en David Lloyd bleef het gehuurde nadien jarenlang gebruiken.

David Lloyd heeft de huurovereenkomst vervolgens per brief van 24 november 2015 wegens financiële problemen opgezegd tegen 1 december 2016. Dit tot verbazing van De Vechtsebanen, aangezien tussentijdse opzegging uitdrukkelijk was uitgesloten in de huurovereenkomst.

 

Volgens David Lloyd gold die uitsluiting echter niet meer, nu de huurovereenkomst door vervulling van de ontbindende voorwaarde van rechtswege was ontbonden op 31 december 2000. Nadien zou zij het gehuurde slechts hebben gebruikt op basis van een mondelinge overeenkomst, dan wel op basis van een overeenkomst die op grond van de wet is voortgezet voor onbepaalde tijd omdat het gebruik na het einde van de huur is voortgezet. Deze overeenkomsten bevatten geen opzeggingsuitsluiting, waardoor David Lloyd de overeenkomst rechtsgeldig zou hebben opgezegd.

De Vechtsebanen was het hier niet mee eens. Weliswaar volgt uit de tekst van de huurovereenkomst dat die overeenkomst op 31 december 2000 zou mogen worden ontbonden, maar partijen hebben die overeenkomst gedurende vijftien jaar uitgevoerd waarbij zij noch vóór 31 december 2000 noch daarna enig voorbehoud hebben gemaakt. Volgens De Vechtsebanen zijn partijen hierdoor stilzwijgend overeengekomen dat de ontbindingsclausule is vervallen, althans heeft David Lloyd afstand gedaan van haar recht om zich op de ontbinding te beroepen.

 

Oordeel in eerste aanleg en hoger beroep

In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat David Lloyd haar recht om zich op de ontbinding te beroepen heeft verwerkt, door het gehuurde na 31 december 2000 te blijven gebruiken. David Lloyd is het niet eens met dit oordeel en is in hoger beroep gegaan. Daarin heeft zij onder meer aangevoerd:

-       dat van rechtsverwerking überhaupt geen sprake kan zijn, omdat ontbinding geen recht is, maar een door partijen bij overeenkomst aangewezen gebeurtenis met een constitutief gevolg;

-       dat op de ontbinding geen beroep hoefde te worden gedaan, omdat zij van rechtswege heeft plaatsgevonden;

-       dat zij zich net als De Vechtsebanen tot medio 2015 niet bewust was van de ontbinding uit hoofde van de huurovereenkomst, hetgeen in de weg staat aan rechtsverwerking.

Het hof heeft allereerst vastgesteld dat het leerstuk van rechtsverwerking inbreuk maakt op de contractuele verhoudingen tussen partijen en terughoudend moet worden toegepast. Of het beroep van David Lloyd op de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, hangt af van een waardering van alle in de procedure gebleken feiten en omstandigheden.

 

Het hof heeft ten aanzien van de eerste stelling van David Lloyd geoordeeld dat het bij rechtsverwerking gaat om het verlies van de aanspraak die David Lloyd uit hoofde van de huurovereenkomst zou kunnen hebben op De Vechtsebanen. Dat rechtsverwerking niet bij voorbaat beperkt is tot rechten of verplichtingen, vloeit ook voort uit de tekst van art. 6:2 lid 2 BW, waarin niet wordt gesproken van het buiten toepassing blijven van een recht, maar van een regel.      

Het hof heeft vervolgens overwogen dat David Lloyd het recht om zich op het ontbonden zijn van de huurovereenkomst heeft verwerkt. Op die ontbinding moet uitdrukkelijk een beroep worden gedaan, wil David Lloyd de gevolgen daarvan doen intreden. Het van rechtswege ontbonden zijn van een overeenkomst vereist dus nog altijd dat die ontbinding wordt ingeroepen. Indien partijen de situatie na vervulling van de ontbindende voorwaarde gedurende een lange periode ongewijzigd voortzetten, kan dit ertoe leiden dat het recht op het inroepen van die ontbinding wordt verwerkt. Dit geldt blijkens het oordeel van het hof te meer, indien de overeenkomst een aantal bijzondere bepalingen bevat die afwijken van regelend recht en partijen na vervulling van de ontbindende voorwaarde in overeenstemming blijven handelen met die bijzondere bepalingen.

Het feit dat partijen zich lange tijd niet bewust waren van de ontbinding kan blijkens het oordeel van het hof niet in de weg staan aan een rechtsgeldig beroep op rechtsverwerking. Ook indien iemand zich niet bewust is van een regel, kan zijn bevoegdheid om zich op die regel te beroepen door rechtsverwerking worden aangetast.

Tot slot heeft het hof overwogen dat zelfs als het beroep op rechtsverwerking in eerste aanleg ten onrechte zou zijn gehonoreerd, het bestreden vonnis desalniettemin zou zijn bekrachtigd. Op grond van de omstandigheden van het geval kwam het hof tot het oordeel dat partijen stilzwijgend waren overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde was vervallen. Beide partijen gingen er na 31 december 2000 klaarblijkelijk van uit dat de ontbindingsclausule was vervallen. Indien David Lloyd dit uit onwetendheid en/of vergeetachtigheid deed, kan dat volgens het hof niet aan De Vechtsebanen worden tegengeworpen.     

 

Conclusie

Deze uitspraak van het hof toont aan dat degene die een ontbindende voorwaarde van kracht wil laten zijn uitdrukkelijk en tijdig een beroep op deze voorwaarde zal moeten doen, zelfs indien in de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst bij vervulling daarvan van rechtswege zal zijn ontbonden. Doet hij dit niet en blijven partijen na vervulling van de voorwaarde overeenkomstig de huurovereenkomst handelen, dan loopt hij het risico dat hij zijn recht om zich te beroepen op de ontbinding heeft verwerkt, althans dat wordt aangenomen dat partijen stilzwijgend zijn overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen.           

 

Boudewijn van Nieuwenhuijzen

Advocaat vastgoed

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.