De pachter als derde-belanghebbende in het onteigeningsrecht

Dit artikel verscheen in Land- en Tuinbouw nummer 5, mei 2016 - Bulletin fiscale en juridische aspecten. Lees hier het origineel. 

Dit artikel is een bewerking van een presentatie die op 15 september 2015 is gegeven bij de Vereniging voor onteigeningsrecht. In dit artikel zal stil worden gestaan bij de wettelijke regelingen die gelden voor de pachter om in een onteigeningsprocedure voor zijn rechten op te komen. Dat betreft de positie in de administratieve onteigening en de positie in de gerechtelijke onteigeningsprocedure en dan in het bijzonder nog de schadeloosstellingsrechten van de pachter. Tot slot zal nog het alternatief tot beëindiging van de pacht worden besproken, namelijk door opzegging of ontbinding van de pacht op grond van titel 7.5 BW.

Welke pachtvormen geven recht op schadeloosstelling?

Enkel pachters die pachtrechten hebben die zich uitstrekken tot na het moment waarop de onteigening wordt uitgesproken, hebben een positie binnen de onteigeningsprocedure. Art. 42a Ow noemt twee overeenkomsten die recht geven op schadeloosstelling. Dat zijn de reguliere pachtovereenkomst (ook als deze voor een kortere duur is overeengekomen) en de niet-goedgekeurde (in de volks-mond: mondelinge) pachtovereenkomst (deze laatste vorm is naar zijn aard de meest sterke vorm van pacht. Immers op grond van art. 7:322 BW mogen dergelijke pachtovereenkomsten niet worden opgezegd. Pas nadat de pachtovereenkomst is vastgelegd door de pachtkamer en goedgekeurd door de grondkamer is er een mogelijkheid van opzegging). Dat zou maken dat enkel die pachters een positie hebben in de onteigeningsprocedure, zowel in de administratieve fase als in de gerechtelijke fase. Uit jurisprudentie volgt echter dat de kring van pachters met rechten in de onteigeningsprocedure ruimer is. Ook pachters met een geliberaliseerde pacht-overeenkomst (7:397 BW) kunnen in aanmerking komen voor een schadeloosstelling als hun pachtrecht zich uitstrekt tot na het moment waarop de onteigening wordt uitgesproken en beëindiging niet anderszins is bedongen of mogelijk is. Dit volgt (impliciet) uit het vonnis van de Rechtbank ’s-Gravenhage van 14 april 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BM6907. Aan de orde was de schadeloosstelling van een pachter die pachtte op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. De rechtbank overweegt in dat vonnis: “66. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of aan [interveniënten D] een schadevergoeding toekomt vanwege het beëindigen van de pachtovereenkomst als gevolg van de onteigening een beoordeling vergt van de contractuele relatie tussen [interveniënten D] als pachter en [gedaagden] als verpachter. Daarbij dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagden], de onteigening weggedacht, de pachtovereenkomst op korte termijn had kunnen beëindigen. Indien dat het geval is, lijdt [interveniënten D] geen schade als gevolg van de onteigening. Indien beëindiging niet op korte termijn mogelijk was, dient de grond te worden getaxeerd in verpachte staat, hetgeen zou meebrengen dat [gedaagden] een lagere waarde krijgt vergoed en [interveniënten D] een vergoeding wordt toegekend vanwege verlies van het pachtrecht. (…)” 

Indachtig dit oordeel behoeft hectarepacht (7:395 BW) nog apart aandacht. Ook pachters van dergelijke overeenkomsten zouden aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling als hun rechten zich uitstrekken tot na de onteigening. Naar huidig recht moeten pachtovereenkomsten (óók overeenkomsten die onder oud pachtrecht tot stand zijn gekomen toen nog een kleinere oppervlakte gold (tot 31 oktober 1995 gold dat reguliere pachtovereenkomsten konden worden gesloten bij objecten groter dan 25 are en dergelijke overeenkomsten werden onder het vergangsrecht geëerbiedigd tot 1 september 2007 met de inwerkingtreding van titel 7.5 BW) een oppervlakte hebben van meer dan 1 ha, wil de pachter aanspraak kunnen maken op de wettelijke beschermingsmogelijkheden. Er is met andere woorden bij dergelijke overeenkomsten geen recht op verlenging, geen recht tot indeplaatsstelling en geen voorkeursrecht. Dergelijke overeenkomsten zijn naar hun aard relatief eenvoudig opzegbaar tegen elk moment en mits er een redelijke opzegtermijn wordt gehanteerd. In de regel zal de opzegging afgestemd moeten zijn op de duur van de overeenkomst. Hoe langer de pachtovereenkomst heeft gelopen, hoe langer de opzegtermijn. Verpachters doen er goed aan om bij dreigende onteigening tijdig zorg te dragen voor beëindiging van de pacht, zodanig dat de pacht eindigt, voordat de onteigening wordt uitgesproken door de rechter. Dat laatste zal maken dat de pachter geen (dan wel zeer beperkte) schadeloosstellingsrechten zal hebben, waardoor de te onteigenen grond (voor de eigenaar) in onverpachte staat zal moeten worden gewaardeerd.

De pachter als derde-belanghebbende in de 
administratieve onteigeningsprocedure

Een onteigenaar moet bij zijn verzoek tot onteigening aan de Kroon melding maken van alle rechthebbenden die hem bekend zijn. Een pachtovereenkomst is echter een verbintenis die geen zakenrechtelijke werking heeft. Dat laatste betekent dat het bestaan van een pachtovereenkomst niet wordt aangetekend in de kadastrale registers. Als een eigenaar niet meldt dat hij de te onteigenen gronden heeft verpacht, heeft de onteigenaar geen andere manier om daarachter te komen en kan daarvan dus ook geen melding doen bij de Kroon. Dat laat onverlet dat een pachter uiteraard ook eigener beweging zich kan melden bij de onteigenaar, dan wel de Kroon (in reactie op het ter inzage leggen van het ontwerp van het verzoek tot onteigening). Op dat moment krijgt de pachter ook een formele positie in de onteigeningsprocedure. Pachters doen er goed aan zich meteen te melden, zodra zij kennis nemen van een onteigeningsprocedure. De Kroon vindt het erg belangrijk dat de onteigenaar alles doet om een onteigeningsprocedure te voorkomen. Dit vanuit de gedachte dat een onteigeningsprocedure naar zijn aard een laatste middel moet zijn en dus eerder uitzondering dan regel moet zijn. Dat betekent dat de Kroon van de onteigenaar verlangt dat deze ruim voordat het verzoekbesluit tot onteigening wordt genomen met de eigenaar onderhandelt. Geldt er ook een onderhandelingsplicht met de pachter? Hoofdregel is dat er enkel behoeft te worden onderhandeld met de eigenaar. De onderhandelingen moeten gericht zijn op het in vrije eigendom krijgen van de betrokken grond. Dat betekent dat als met de eigenaar niet wordt afgesproken dat hij zelf zal zorgen voor het beëindigen van de pacht, de onteigenaar moet onderhandelen met de pachter. Als de eigenaar niet wil onderhandelen, heeft het doen van aanbiedingen aan de pachter ook geen zin en behoeft er met hem niet te worden onderhandeld. Dit volgt uit Koninklijk Besluit 28 februari 2013, nr. 13.000360 (Rijswijk). De Kroon lijkt zelfs nog iets verder te gaan in Koninklijk Besluit 12 maart 2013, nr. 13.000498(Overbetuwe). Uit dit Koninklijk Besluit volgt impliciet dat de onroerende zaken niet ter onteigening zouden zijn aangewezen als de onteigenende gemeente geen minnelijk overleg met de pachter had gevoerd en na het laatste aanbod van 7 juni 2011 en het verzoekbesluit van 1 november 2011 het minnelijk overleg met de pachter niet had voortgezet. Daarbij lijkt geen rol te hebben gespeeld of op voorhand duidelijk was dat een levering door de eigenaar vrij van pacht niet tot de mogelijkheden behoorde.

De pachter doet er goed aan zich in een zo vroeg mogelijk stadium te melden bij de onteigenaar, dan wel de Kroon. Hij krijgt daarmee de mogelijkheid mee te praten over de onteigening als zodanig en kan zo in ieder geval zeker stellen dat hem aanbiedingen zullen worden gedaan tot schadeloosstelling in een vroegtijdig stadium.

De pachter in de gerechtelijke onteigeningsprocedure
– tot aan vonnis tot vervroegde onteigening

Art. 18 Ow verlangt van de onteigenaar dat hij degenen die rechthebbenden zijn, oproept in de gerechtelijke onteigeningsprocedure (dus nadat het Koninklijk Besluit is geslagen). Die verplichting geldt uiteraard voor de aan de onteigenaar bekende rechthebbenden. Van een gerechtelijke onteigeningsprocedure wordt openbaar melding gemaakt, in die zin dat een vonnis tot vervroegde onteigening openbaar wordt gemaakt. Dat stelt ieder die beweert rechthebbende te zijn in staat om alsnog tussen te komen. Dat kan tot en met het pleidooi voorafgaand aan het vonnis tot schadeloosstelling (tweede fase onteigeningsprocedure). De onteigeningsprocedure is tegelijkertijd niet bedoeld om vast te stellen of degene die beweert rechthebbende te zijn dat ook rechtens is. Het belang van de onteigenaar bij een spoedige beslissing op zijn vordering tot onteigening gaat boven het belang van vermeende rechthebbenden. Daarom bepaalt art. 3 lid 3 Ow dat als de hoedanigheid van rechthebbende van een in de onteigeningsprocedure tussengekomen derde-belanghebbende wordt tegengesproken, de procedure met de overigen wordt voortgezet. Deze rechthebbende mag dan wel blijven meeprocederen in de procedure, maar de vraag óf de rechthebbende zijn schadeloosstelling daadwerkelijk krijgt, moet dan in een aparte procedure worden vastgesteld (in het geval van een pachter bij de pachtkamer). Om die reden bepaalt de wet dat de schadeloosstelling voor zover deze rechthebbende daarop aanspraak kan maken, moet worden geconsigneerd. Dat laatste betekent dat dat bedrag wordt geparkeerd in/bij de consignatiekas van het Ministerie van Financiën. Het bedrag wordt pas uitbetaald als in rechte (dus in een afzonderlijke procedure) komt vast te staan dat de vermeende rechthebbende daadwerkelijk aanspraak kan maken op het voor hem gereserveerde bedrag. Deze bepaling geeft met name complicaties in de eerste fase van de onteigeningsprocedure (tot aan het vonnis tot vervroegde onteigening). Als bijvoorbeeld een pachter tussenkomt en stelt dat hij een mondelinge (niet-goedgekeurde) pachtovereenkomst heeft, dan is de enkele gemotiveerde betwisting van het bestaan van die pachtovereenkomst al voldoende voor de onteigeningsrechter om te bepalen dat de regel uit art. 3 lid 3 Ow opgaat (HR 14 augustus 2015, TBR 2015, 180 m.nt. J.A.M.A. Sluysmans, J.J. van der Gouw; HR 14 november 2008, NJ 2008, 590). De pachter kan dan niet meer opkomen tegen de vordering tot vervroegde onteigening als zodanig (de consequentie van de ruimte die de Kroon biedt in KB 12 maart 2013, nr. 13.000498 (Overbetuwe) zou moeten zijn dat als het minnelijk overleg niet is geweest conform de eisen die zijn gesteld en de Kroon dat ten onrechte niet heeft willen zien, de burgerlijke rechter (marginaal toetsend) de vordering aan de gemeente kan onthouden vanwege een gebrek in het Koninklijk Besluit. Jurisprudentie op dit punt is mij overigens niet bekend), krijgt geen voorschot op de schadeloosstelling en krijgt tot slot ook zijn geld niet meteen nadat het vonnis tot vaststelling van de schadeloosstelling (twee fase gerechtelijke onteigening) wordt gewezen. Hij kan hooguit zeker stellen dat als de pachtrechter zijn pachtrechten onherroepelijk vastlegt, hij zijn geld krijgt. Het is desalniettemin aan te bevelen dat de pachter de route via de onteigeningsprocedure bewandelt, omdat dat een zekerder route is dat hij geld krijgt. Doet de pachter dat namelijk niet, dan zal hij eerst vastlegging van de pachtovereenkomst moeten vorderen en vervolgens een gedeelte van de vergoeding moeten vorderen die zijn verpachter heeft gekregen uit de onteigening. Dit met alle proces- en incassorisico’s van dien. Het is immers geen gegeven dat de pachtrechter tot een vergoeding zal komen ter hoogte van het bedrag dat de pachter uit de onteigeningsprocedure zou hebben verkregen. Ook kan het zijn dat de verpachter geen verhaal biedt, terwijl een onteigenaar altijd zal moeten betalen, al was het maar omdat de onteigenaar anders het vonnis tot vervroegde onteigening niet in kan schrijven.

De pachter in de gerechtelijke onteigeningsprocedure
– schadeloosstellingsfase

Als de pachter terecht tussengekomen is in de procedure, worden zijn rechten direct veilig gesteld. Zo heeft hij heeft recht op een voorschot op de hem toekomende schadeloosstelling en kan het vonnis niet worden ingeschreven zolang dat voorschot hem niet is uitbetaald (art. 54i lid 1 Ow). Art. 42a Ow bevat de bepalingen over de wijze van vaststelling van de aan de pachter toekomende (volledige) schadeloosstelling (art. 42a Ow wordt door de wetgever nogal eens vergeten bij de wijziging van andere wetten, zoals bijvoorbeeld de Wet ruimtelijke ordening. Art. 42a Ow spreekt nog steeds van goedgekeurde bestemmingsplannen, terwijl bestemmingsplannen sinds 1 juli 2008 niet meer worden goedgekeurd. Zij worden vastgesteld door de gemeenteraad waarna direct beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State openstaat. Ook de inwerkingtreding van titel 7.5 BW is niet goed verwerkt, omdat er nog altijd een verwijzing naar art. 9 Pachtwet is opgenomen). Hoofdregel is dat enkel reguliere pachtovereenkomsten en niet-goedgekeurde pachtovereenkomsten recht geven op schadeloosstelling (zie voor uitzondering op dat uitgangspunt mijn opmerkingen hiervoor). Feit is sowieso dat deze overeenkomst de meeste schadeloosstellingsrechten biedt. Bij dergelijke overeenkomsten wordt, vanwege de van rechtswege verlengingen, in de taxatiepraktijk een kapitalisatiefactor van 8 voor los land en een factor 9 voor hoevepacht verbonden. De jaarlijks te lijden schade wordt met (een van) die factoren vermenigvuldigd. Reguliere pachtovereenkomsten die voor kortere duur zijn aangegaan, maar sindsdien met zes jaar zijn verlengd, kunnen ook rekenen op deze schadevergoedingsregel (art. 42a lid 2 Ow). Uitgezonderd van deze hoofdregel zijn de volgende situaties (met elk weer uitzonderingen die in voorkomend geval leiden tot toepassing van de hoofdregel):

  • aangaan pachtovereenkomst nadat het bestemmingsplan is goedgekeurd (vastgesteld) met daarin een bestemming die niet langer een tot de landbouw betrekkelijk doel heeft (lees: niet langer agrarisch wordt bestemd): uitgaan van de overeengekomen duur, tenzij de onteigening plaatsvindt na de eerste verlenging van rechtswege van de pachtovereenkomst; in dat laatste geval geldt de hoofdregel weer;
  • in geval van indeplaatsstelling na het moment van goedkeuring (vaststelling) blijft de oorspronkelijke pachtverhouding gelden; als deze is aangegaan voor de goedkeuring (vaststelling) geldt de hoofdregel;
  • als de pachtovereenkomst is aangegaan nadat het ontwerp voor het Koninklijk Besluit ter inzage is gelegd: de pachter kan in de onteigeningsprocedure geen rechten te gelde maken, hij moet zich wenden tot zijn verpachter die hem moet vergoeden, tenzij verpachter en pachter hebben uitgesloten dat pachter nog vergoeding zal krijgen.

Naar de aard van de overeenkomst komt de pachter in de schadeloosstellings-procedure slechts inkomensschadevergoeding en bijkomende schadevergoeding toe. De inkomensschade ziet op een gekapitaliseerde vergoeding voor het verlies van het gepachte in geval er een liquidatiegrondslag wordt gekozen (de oppervlakte van het gepachte is dusdanig beperkt ten opzichte van het gehele areaal van pachter dat het wat betreft de berekening van de schadeloosstelling terecht kan worden geacht dat het bedrijf met die oppervlakte wordt verkleind). De bijkomende schadevergoeding ziet op schadeposten die als eenmalige schadeposten moeten worden gezien, bijvoorbeeld extra accountantskosten om de gevolgen van de onteigening te verwerken), maar ook aanpassingskosten van nieuw te verwerven grond in het geval het bedrijf van pachter door de onteigening zo zeer wordt verkleind dat hij recht heeft op vervangende grond (reconstructie) (overigens is het ook mogelijk dat hierin nog een inkomensschadepost schuilt. Immers als de vervangende grond pas later beschikbaar komt, kan het zijn dat de pachter over een bepaalde periode nog een (gekapitaliseerde) inkomensschade-vergoeding ontvangt. Er zijn ook situaties waarin gekapitaliseerde financieringsschade wordt vergoed, namelijk in die situaties waarin vervangende pachtgrond (onder hetzelfde regime) niet beschikbaar is. In dat geval is het niet ongebruikelijk dat de pachter dan in staat wordt gesteld vervangende grond te kopen. De financieringskosten die dat met zich brengt, worden hem gekapitaliseerd vergoed). Dit alles naast uiteraard zijn rechten op vergoeding van de kosten die de pachter heeft gemaakt voor juridische en deskundigenbijstand in de onteigeningsprocedure (50 Ow).

De mogelijkheden tot beëindiging van de pacht op
grond van het BW (titel 7.5 BW)

Een bijdrage als deze is niet compleet zonder ook melding te maken van de mogelijkheid die titel 7.5 BW biedt aan verpachters om tot beëindiging van de pacht te komen zonder dat daaraan een onteigeningsprocedure te pas komt. In geval van bestemming van gronden tot niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden kan worden opgezegd tegen het einde van de lopende pachtovereenkomst. Ook kan (meteen) gekozen worden voor ontbinding van de pachtovereenkomst op grond van art. 7:377 BW. Het verschil tussen beide procedures is dat de ontbinding meteen werkt en de opzegging tegen het einde van de lopende termijn van de pachtovereenkomst. Een ander belangrijk verschil lijkt te schuilen in de schadeloosstellingsrechten die de pachter dan heeft. Bij opzegging bepaalt de wet niet dat de gewezen pachter schadeloosstellingsrechten heeft, bij ontbinding wordt die mogelijkheid wél expliciet benoemd. Waarom dat verschil bestaat, wordt in de wetsgeschiedenis niet verklaard en algemeen wordt aangenomen dat dit een omissie is van de wetgever. In de literatuur wordt aangenomen dat ook de eigenaar die opzegt de pachter schadeloos moet stellen en wel dusdanig dat de pachter volledig schadeloos wordt gesteld (Asser-Hartkamp (Snijders), 7-III, Bijzondere overeenkomst – pacht, Deventer: Kluwer 2013, punt 219, pag. 177-178 en T&C Pachtrecht, Deventer: Kluwer 2013, punt 4 bij art. 7:370 BW). Van belang is nog te melden dat het een eigenaar/verpachter vrijstaat om bij een niet-agrarische bestemming zijn gronden te verkopen en leveren aan een overheid die vervolgens tot beëindiging dan wel ontbinding overgaat. Het voorkeursrecht van de pachter wordt daardoor niet geschonden. De pachter heeft dus geen vergoedingsrechten als gevolg van de schending van het voorkeursrecht. Nadeel van de route via de pachtrechter is dat r sprake is van rechtspraak in drie instanties en dat een pachtrechter naar aanleiding van daartoe gevoerd verweer, een vordering tot toewijzing van de beëindiging of ontbinding niet uitvoerbaar bij voorraad behoeft te verklaren. Het voordeel van de route via de onteigeningsrechter is dat de grond bij het onherroepelijk worden van het vonnis tot vervroegde onteigening en vervolgens inschrijving van dat vonnis meteen vrij is van pacht.

Betekenis voor de praktijk

De pachter heeft een belangrijke rol in de onteigeningsprocedure. De pachter moet volledig schadeloos worden gesteld, mits zijn pachtrechten in duur zodanig zijn dat hij zijn pachtrecht verliest door de onteigening.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.