Een huurovereenkomst kan van kleur verschieten

Als de huurder met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte een onderhuurovereenkomst sluit waarop het woonruimteregime van toepassing is. De vraag of een hoofdhuurovereenkomst van kleur verschiet als gevolg van de onderhuurovereenkomst is nogal eens aan de orde bij de verhuur van bedrijfsruimten aan zorginstellingen. Als een zorginstelling de bedrijfsruimte vervolgens als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte aan haar cliënten (onder)verhuurt, kunnen op de hoofdhuurovereenkomst ook de wettelijke bepalingen van woonruimte van toepassing worden.

Het hiervoor beschreven van kleur verschieten van een hoofdhuurovereenkomst volgt uit het inmiddels ruim 30 jaar oude Zonshofje I-arrest (Hoge Raad 20 september 1985 NJ 1986, 260). Uit dit arrest volgt – kort gezegd – dat de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte beheerst wordt door het woonruimteregime als dit regime van toepassing is op de onderhuurovereenkomst. Reden daarvoor is dat het van toepassing zijn van verschillende wettelijke regimes op hoofd- en onderhuur door de Hoge Raad onaanvaardbaar wordt geacht. Uit recentere rechtspraak blijkt dat deze rechtsregel eigenlijk nog steeds geldt.

Niet alleen bij de verhuur van bedrijfsruimte aan zorginstellingen, ook in andere gevallen kan deze problematiek een rol spelen, zo blijkt uit een recente uitspraak van de kantonrechter in Amersfoort. De meeste uitspraken op dit gebied betreffen zaken waarin verhuurders van bedrijfsruimtes zich ineens geconfronteerd zien met een beroep van (onder)huurders op vergaande uit de woonruimtebepalingen volgende huurbescherming.

Omgekeerde

In deze zaak was het omgekeerde aan de hand en dat is deze signalering waard. Het was in dit geval de hoofdverhuurder van de bedrijfsruimte die zich op het standpunt stelde dat de wettelijke bepalingen met betrekking tot woonruimte ook op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing waren. Met een beroep op dwingend-rechtelijke woonruimtebepalingen heeft deze inventieve hoofdverhuurder geprobeerd op vrij eenvoudige wijze van een (naar alle waarschijnlijkheid verlieslatende) hoofdhuurovereenkomst af te komen.

Volgens de hoofdhuurovereenkomst in deze zaak was de bedrijfsruimte bestemd om daarin onder meer een kamerverhuurbedrijf ten behoeve van permanente bewoners te vestigen. De huurprijs voor de (gehele) bedrijfsruimte bedroeg € 270,37 per maand. De hoofdhuurder heeft in het pand twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woningen gerealiseerd die hij vervolgens heeft onderverhuurd. De hoofdhuurder verdiende, gezien de zeer lage huurprijs die hij zelf aan de hoofdverhuurder betaalde, vermoedelijk goed geld aan deze onderverhuur. Na het overlijden van de hoofdhuurder heeft de hoofdverhuurder zich klaarblijkelijk beraden over hoe hij zelf aan die onderhuuropbrengsten zou kunnen komen.

Bij huur van bedrijfsruimte leidt het overlijden van de huurder niet tot het einde van de huurovereenkomst. In artikel 7:229 BW is bepaald dat de dood van huurder of verhuurder de huur niet doet eindigen. Bij de huur van woonruimte ligt dit anders. Op grond van artikel 7:268 lid 6 BW eindigt de huurovereenkomst, behoudens zich hier niet voordoende uitzonderingen, van rechtswege.

De hoofdverhuurder stelde zich (daarom) op het standpunt dat als gevolg van het overlijden van de hoofdhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW per 1 augustus 2016 zou eindigen. De hoofdverhuurder deed hierbij nood-zakelijkerwijs een beroep op het hiervoor genoemde Zonshofje I-arrest: het gehele pand wordt als woonruimte verhuurd, dus ook op de hoofdhuurovereenkomst zijn de dwingendrechtelijke woonruimtebepalingen van toepassing. De hoofdverhuurder heeft in kort geding onder meer ontruiming van het pand en medewerking aan de overdracht van de onderhuurovereenkomsten door de erfgenamen van de overleden hoofdhuurder gevorderd. Op die manier hoopte de hoofdverhuurder vermoedelijk uiteindelijk zelf aanspraak te kunnen maken op de huuropbrengsten van de onderverhuurde woonruimtes.

Op zich goed gevonden, maar de kantonrechter volgde de hoofdverhuurder niet in zijn uitleg van het Zonshofje I-arrest. Volgens de kantonrechter is de strekking van dit arrest dat de huurbescherming van de onderhuurders niet kan worden ingeperkt door het huurregime dat op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is. Niet is gebleken dat de Hoge Raad met dit arrest ook het oog heeft gehad op de situatie dat de toepasselijkheid van het woonruimteregime tot een verbetering van de positie van de verhuurder zou leiden. Aan de strekking van het arrest dient een zwaarder gewicht te worden toegekend dan aan de algemene bewoordingen van de daarin geformuleerde rechtsregel zelf, aldus de kantonrechter.

De hoofdhuurovereenkomst verschiet dus in beginsel alleen van kleur als de bescherming van de onderhuurder daarmee gediend is. In 9 van de 10 gevallen zal daarvan sprake zijn, maar niet in deze zaak. Een geslaagd beroep van de hoofdverhuurder op de woonruimtebepalingen zou hier naar alle waarschijnlijkheid ook tot gevolg hebben dat een groot deel van de onderhuurders binnen de kortste keren geen dak meer boven het hoofd heeft. Artikel 7:269 BW biedt de onderhuurders van woonruimte weliswaar bescherming, maar die bescherming geldt alleen voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte. Onderhuurders van onzelfstandige woonruimte hebben het nakijken als de hoofdhuurovereenkomst eindigt.

De kantonrechter komt in dit geval dus tot het oordeel dat de hoofdhuurovereenkomst niet van kleur is verschoten, de hoofdverhuurder van de bedrijfsruimte geen beroep kan doen op de woonruimtebepalingen en de hoofdhuurovereenkomst voorlopig nog even voortduurt. Dit betekent echter niet dat deze zelfde hoofdhuurovereenkomst in de toekomst niet alsnog van kleur kan verschieten. Als de onderhuurders daar op enig moment toch belang bij hebben zou dat – op hun vordering of verzoek – geoordeeld kunnen worden.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.