Een onbemand tankstation: welk huurregime is van toepassing?

Een onbemand tankstation: welk huurregime is van toepassing?

Bij het sluiten van een huurovereenkomst staan partijen niet altijd stil bij welk huurregime op de overeenkomst van toepassing is. Bij aanvang van de huur zorgt dat niet direct voor problemen, maar in de praktijk zien we regelmatig dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst of als het einde daarvan nadert onduidelijkheid over het toepasselijke regime tot discussies en procedures leidt.

Is het bijvoorbeeld mogelijk om tussentijds de huurprijs te wijzigen? Ingeval van huur van 290-bedrijfsruimte (onder meer winkelruimte) biedt de wet daarvoor een specifieke regeling. Voor andere soorten bedrijfsruimten of gehuurde grond is dat niet het geval en zijn partijen afhankelijk van wat de overeenkomst daarover bepaalt. Een andere veel gestelde vraag is of het voor de verhuurder mogelijk is om de huurovereenkomst op te zeggen. Ingeval 290-bedrijfsruimte gelden specifieke huurtermijnen en kan een verhuurder alleen opzeggen als de in de wet genoemde opzeggingsgronden zich voordoen. Voor andere soorten huurobjecten geldt daarentegen in beginsel wat partijen daarover zijn overeengekomen.

Verschillende regimes m.b.t. bedrijfsruimte

Naast onbebouwde grond, waarvoor geen specifieke wettelijke regeling geldt, zijn er grofweg twee soorten bedrijfsruimten te onderscheiden, te weten 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte. Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er in het gehuurde een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is waar het product of de dienst direct wordt geleverd. Een hotel en kampeerbedrijf vallen eveneens onder 290-bedrijfsruimte. Als het huurobject hier niet onder valt en een gebouwde onroerende zaak betreft, is sprake van 230a-ruimte. Kantoren, maneges, bioscopen en reisbureaus zijn voorbeelden van 230a-ruimte. Meer informatie over de verschillende bedrijfsruimten in het huurrecht vind je hier.

Welk van deze regimes is van toepassing op de huur van een onbemand tankstation? Daarover heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden recent geoordeeld.

Wat speelde er?

Tussen partijen bestond een huurovereenkomst op grond waarvan een tankstation met ondergrond en in- en uitritten aan de huurder in gebruik is gegeven. Het tankstation bestond uit twee pompen waarmee vanuit ondergrondse tanks brandstof kan worden opgepompt, het daarvoor benodigde leidingwerk, een creditcardautomaat, verlichting en vloeistofdichte bestrating. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder daar voor eigen rekening en risico motorbrandstoffen verkoopt en levert aan derden.

Eind 2016 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd en de huurder verzocht het gehuurde per 1 januari 2017 te ontruimen. De huurder heeft deze opzegging niet geaccepteerd. Hij stelde zich op het standpunt dat sprake was van 290-bedrijfsruimte en dat de opzegging door de verhuurder nietig was omdat de voor 290-bedrijfsruimte geldende wettelijke opzegtermijn van ten minste een jaar niet in acht was genomen. Subsidiair meende de huurder dat sprake was van 230a-ruimte en deed hij op grond van de wet een beroep op verlenging van de ontruimingstermijn. De verhuurder stelde zich in deze procedure op het standpunt dat de huurder onbebouwde grond huurde. Als dat het geval zou zijn, zou de huurder geen wettelijke huurbescherming hebben. De inhoud van de huurovereenkomst zou dan bepalend zijn voor de beëindigings(on)mogelijkheden.

Oordeel Hof

Voor toepassing van het regime van zowel 290-bedrijfsruimte als 230a-ruimte dient sprake te zijn van huur van een gebouwde onroerende zaak. Of daarvan in de onderhavige kwestie sprake was, heeft het Hof beoordeeld aan de hand van de maatstaf die de Hoge Raad in het Landingsbaanarrest heeft geformuleerd.

In dit arrest, dat ging over de huur van een landingsbaan, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een zaak in elk geval als een ‘gebouwde onroerende zaak’ kan worden aangemerkt als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient in dit verband te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Voorts kan ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar de enkele verharding of bewerking van de grond is in beginsel onvoldoende om een zaak als ‘gebouwd’ aan te merken. 

Het Hof is aan de hand van voorgaande maatstaf tot de conclusie gekomen dat de ondergrondse tanks, het leidingwerk, de creditcardautomaat, de verlichting en de vloeistofdichte bestrating, mede gelet op de beperkte functie van het geheel als tankstation, niet zijn aan te merken als een gebouwde onroerende zaak.

Dit betekende dat de huurder zich niet kon beroepen op de voor 290-bedrijfsruimte dan wel 230a-ruimte geldende huurbescherming. De inhoud van de huurovereenkomst was bepalend voor de vraag of, en zo ja onder welke voorwaarden, de huurovereenkomst door de verhuurder kon worden beëindigd. Het Hof oordeelde tot slot dat de opzegging door de verhuurder in dit geval niet geldig was omdat er in de huurovereenkomst geen opzegmogelijkheid voor de verhuurder was opgenomen. In de huurovereenkomst waren enkel optierechten tot verlenging voor de huurder opgenomen, waarvan de huurder gebruik had gemaakt. Ondanks het feit dat de huurder geen wettelijke huurbescherming toekwam, liep het voor hem toch goed af.

Tot slot

Zowel huurders als verhuurders doen er goed aan om bij het sluiten van huurovereenkomsten na te gaan welk huurregime van toepassing is en zich daarover te laten voorlichten. Hoe partijen de huurovereenkomst zelf noemen, is bijvoorbeeld niet van doorslaggevend belang. Als eenmaal duidelijk is hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, kan waar nodig geanticipeerd worden op de niet gewenste gevolgen van het toepasselijke regime. Partijen kunnen bijvoorbeeld aanvullende en/of afwijkende afspraken maken. Indien nodig (bij 290-bedrijfsruimte) kan goedkeuring van de kantonrechter worden verzocht voor afspraken die in het nadeel van de huurder afwijken van de wet.

Karima Bol

Advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.