Gehuurde kantoorruimte en de exploitatieplicht: mag Blokker haar hoofdkantoor verhuizen?

Gehuurde kantoorruimte en de exploitatieplicht: mag Blokker haar hoofdkantoor verhuizen?

 

Vorig jaar schreven we voor het magazine Texpress een artikel over de exploitatieverplichting die huurders van winkelruimte vaak hebben. In dat artikel behandelden we aan hand van enkele praktijkvoorbeelden de vraag of de huurder verplicht is de gehuurde winkel daadwerkelijk te gebruiken.

 

Dat een dergelijke exploitatieverplichting ook een rol kan spelen bij gehuurde kantoorruimte blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. In die zaak beantwoordde de voorzieningenrechter onder meer de vraag of Blokker het door haar gehuurde kantoorpand ook daadwerkelijk moet gebruiken.

 

De exploitatieverplichting

Een verplichting om het gehuurde te exploiteren, is niet als zodanig in de wet opgenomen. Dat neemt niet weg dat een huurder zich op grond van de wet als goed huurder dient te gedragen. Onder omstandigheden kan uit deze verplichting volgen dat de huurder het gehuurde ook daadwerkelijk dient te gebruiken. Daarnaast is in huurovereenkomsten vaak een expliciete exploitatieverplichting opgenomen.

 

Zo is in artikel 5.1 van de algemene bepalingen bij de ROZ modelhuurovereenkomst voor kantoorruimte (versie 2015) opgenomen:

 

“Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris.”

 

Van deze ROZ modellen, opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, wordt in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt, maar ook in andere huurovereenkomsten zien we de exploitatieplicht terug. Het niet exploiteren van het gehuurde door de huurder zal in beginsel een tekortkoming opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen en op grond waarvan de huurder schadeplichtig kan zijn jegens de verhuurder. Los daarvan is deze contractuele exploitatieverplichting vaak gekoppeld aan een boetebepaling. Zo is in de hiervoor genoemde ROZ-bepalingen opgenomen dat de huurder een direct opeisbare boete van minimaal € 250,00 per kalenderdag verschuldigd is als hij de exploitatieplicht niet nakomt.

 

Hoewel de tussen verhuurder en huurder gemaakte afspraken in beginsel bindend zijn, kan de overeengekomen exploitatieverplichting niet onder alle omstandigheden worden afgedwongen door de verhuurder. Dat was ook het geval in de recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de door Blokker gehuurde kantoorruimte.

 

Wat speelde er?

Blokker heeft kantoorruimte gehuurd in Amsterdam, alwaar zij haar hoofdkantoor heeft gevestigd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2010 en loopt nog tot en met 2031. Blokker is van plan om haar hoofdkantoor begin 2019 naar een andere locatie te verplaatsen. Blokker wilde de ruimte gaan onderverhuren aan B.Lokker B.V. die het gehuurde op haar beurt als flexibele kantoorruimte wilde gaan onder-onderverhuren aan verschillende derden, maar daar ging de verhuurder niet mee akkoord. Blokker meende dat de verhuurder op onredelijke gronden de toestemming voor onderverhuur had geweigerd en heeft de huurovereenkomst vervolgens op die grond buitengerechtelijk ontbonden.

 

Tot ongenoegen van de verhuurder zette Blokker haar verhuisplannen door. In reactie daarop heeft de verhuurder Blokker in kort geding gedagvaard en nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst gevorderd, waaronder de exploitatieverplichting.

 

Oordeel rechter

De voorzieningenrechter kwam allereerst tot het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Blokker naar alle waarschijnlijkheid geen stand zou houden in een bodemprocedure. De verhuurder heeft de toestemming voor onderverhuur in redelijkheid kunnen weigeren, omdat bij de door Blokker voorgestelde constructie niet duidelijk is wie het gehuurde uiteindelijk zal gaan gebruiken en de verhuurder daarmee de grip op het gehuurde zal kunnen verliezen.

 

De huurovereenkomst tussen partijen loopt dus door, maar betekent dit ook dat Blokker de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting dient na te komen? Die vraag heeft de rechter ontkennend beantwoord. Een exploitatieverplichting betekent namelijk niet dat een verhuurder van kantoorruimte onder alle omstandigheden van zijn huurder kan vergen dat zij het gehuurde te allen tijde in gebruik houdt. De huurder kan een zodanig zwaarwegend belang hebben, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting hiervoor moet wijken.

 

De belangenafweging die de rechter vervolgens maakte, viel in het voordeel van Blokker uit. Verplaatsing van het hoofdkantoor van Blokker maakt deel uit van de reorganisatie van het Blokker concern en de rechter achtte het aannemelijk dat Blokker dergelijke maatregelen moet nemen om te kunnen blijven voortbestaan en de werkgelegenheid van haar werknemers veilig te stellen. Het belang van de verhuurder bij voorkoming van voortijdige leegstand van de kantoorruimte weegt hiertegenover minder zwaar, onder meer omdat Blokker zorgt voor toezicht op de leegkomende gedeelten van het gehuurde.

 

Aan het voorgaande heeft de rechter nog wel toegevoegd dat Blokker de eventuele schade die de verhuurder als gevolg van de leegstand zal lijden, dient te vergoeden. Exploitatie van het kantoorpand kon in dit geval dus niet worden afgedwongen, maar eventuele risico’s die daaraan verbonden zijn, komen wel voor rekening van Blokker.

 

Conclusie

Contract is contract. Uitgangspunt is dat de huurder de exploitatieverplichting dient na te komen. De uitzondering bevestigt evenwel de regel. Indien de huurder een zwaarwegend belang heeft, behoort ontheffing van de exploitatieplicht wellicht tot de mogelijkheden. Dat belang dient dan wel zwaarder te wegen dan het belang dat de verhuurder heeft bij daadwerkelijk gebruik van het pand. Wat op dit punt wel en niet mogelijk is, hangt sterk af van de omstandigheden van het specifieke geval. Huurders die overwegen het gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte te staken, doen er goed aan daarover tijdig juridisch advies in te winnen. Een verhuurder hoeft het daarentegen niet zomaar te accepteren als een huurder besluit het gehuurde niet langer te exploiteren.

 

Karima Bol

Advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.