Het belang van een duidelijke bestemmingsclausule in de huurovereenkomst

Het belang van een duidelijke bestemmingsclausule in de huurovereenkomst

De huurder van een bedrijfsruimte die daarin een Turks restaurant exploiteert, wil graag de shisha (waterpijp) aanbieden aan zijn klanten. Kan dit zomaar? Heeft de verhuurder daar iets over te zeggen? Uiteraard is de huurder in die situatie gebonden aan van overheidswege geldende regelgeving. Als dat in orde is, komt het aan op wat in de huurovereenkomst is bepaald over welke activiteiten de huurder in het gehuurde mag ontplooien.

Bestemming gehuurde

In huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimten is vaak bepaald dat de huurder de gehuurde ruimte conform een bepaalde bestemming moet gebruiken. Ter illustratie, in de standaard ROZ-model huurovereenkomst voor winkelruimte (en andere 290-bedrijfsruimte) waar in de praktijk veelvuldig gebruik van wordt gemaakt, is opgenomen:

" 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als....
1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3."

Verder is in de algemene bepalingen behorende bij de hiervoor genoemde standaardhuurovereenkomst opgenomen dat de huurder het gehuurde uitsluitend mag gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Als in strijd met die bepaling wordt gehandeld, verbeurt de huurder een boete van € 250,00 per dag.

Het is aan de verhuurder en huurder om de bestemming van de gehuurde ruimte nader te omschrijven. Dat kan heel globaal, zoals ‘winkelruimte’ of iets concreter, zoals ‘supermarkt’, of meer gedetailleerd, zoals ‘supermarkt conform de Albert Heijn-formule’.

Voor verhuurders kan het raadzaam zijn een meer gedetailleerde bestemmingsclausule te bedingen, zodat grip wordt behouden op wat er in het gehuurde gebeurt. Als een verhuurder meerdere panden verhuurt, bijvoorbeeld in een winkelcentrum, en een bepaald kwaliteitsniveau wil waarborgen of een bepaalde branchering nastreeft, zien we vaak dat de bestemming van het gehuurde gedetailleerder is geformuleerd in de huurovereenkomsten.

De hiervoor genoemde kwestie van het Turks restaurant dat graag de waterpijp wilde aanbieden vanuit het gehuurde werd voorgelegd aan de kantonrechter in Rotterdam omdat de verhuurder weigerde toe te stemmen.

Wat speelde er?

Tussen partijen bestond een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte gelegen in het centrum van Rotterdam. In de huurovereenkomst waren de hiervoor geciteerde bepalingen uit het ROZ-model opgenomen en daaruit volgde dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als: “bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van een Simitci Dunyasi Bakery of Bistro (wordt nader omschreven)”.

Sinds 2016 exploiteerde de huurder een bakkerij/bistro/restaurant conform de in Turkije ontwikkelde formule met de naam Simitci Dunyasi. Er werd ontbijt, lunch en diner geserveerd. De huurder kampte naar eigen zeggen met een steeds verder teruglopende omzet. Om het tij te keren, wilde de huurder zijn klantenkring verjongen en meer omzet genereren door de (avond)menukaart uit te breiden met rookwaar in de vorm van shisha. De franchisegever was daarmee akkoord omdat het in het concept van Simitci Dunyasi past en de waterpijp ook bij andere Simitci Dunyasi restaurants wordt aangeboden. Ook op grond van de door gemeente Rotterdam verleende exploitatievergunning was het aanbieden van de waterpijp toegestaan. De verhuurder verleende evenwel geen toestemming. De huurder heeft zich daarom in een kort geding tot de kantonrechter gewend; hij wilde dat verhuurder zou gedogen dat in het gehuurde de waterpijp zou worden aangeboden.

Oordeel kantonrechter

In de eerste plaats stelde de huurder zich op het standpunt dat de aanvulling van de menukaart met de waterpijp onder de contractuele bestemming viel, zodat daarvoor überhaupt geen toestemming nodig was van de verhuurder. Het roken van de waterpijp verandert volgens de huurder het karakter van de bestemming niet, omdat waterpijp onderdeel is van de Turkse traditie en binnen die traditie een lekkernij is (rookwaar met een smaak), die veelal ’s avonds wordt genuttigd met een drankje of zoetigheid erbij.

De kantonrechter volgde de huurder hierin niet. De waterpijp wordt niet als zodanig genoemd in de bestemmingsclausule van de huurovereenkomst en evenmin is deze aan de orde gekomen voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst. Als de huurder meent dat waterpijp een belangrijk onderdeel is van de Turkse eetcultuur, dan had hij dat bij aanvang van de huurovereenkomst moeten overeenkomen met de verhuurder, aldus de kantonrechter.

Omdat de het aanbieden van de waterpijp dus niet viel onder de contractuele bestemming, diende de kantonrechter te beoordelen of de verhuurder diens toestemming in dit geval op goede gronden heeft kunnen weigeren. De kantonrechter heeft daarvoor de belangen van de huurder afgewogen tegen die van de verhuurder. Uitgangspunt is volgens de kantonrechter dat economische tegenwind inherent is aan ondernemersrisico en niet kan worden afgewenteld op de verhuurder, althans niet in die zin dat de verhuurder élke voorgestelde wijziging van de bestemming door de huurder zonder meer moet accepteren.

Tegenover het bedrijfseconomische belang van de huurder stond het eveneens te respecteren belang van de verhuurder die vreesde voor overlast en een aanzuigende werking op het criminele circuit. Shishalounges kenmerken zich door een veelal gesloten karakter; zij zijn gericht op een andere doelgroep (dan het doorsnee winkelend publiek in het centrum van Rotterdam) en zijn de laatste jaren ook steeds vaker negatief in het nieuws gekomen, zelfs tot aan afrekeningen in het criminele milieu. Gelet hierop en omdat de huurder niet over een concreet en uitgewerkt plan beschikte, mocht de verhuurder redelijkerwijs de gevraagde toestemming weigeren, aldus de kantonrechter.

Tot slot

Om tijdens de looptijd van de huurovereenkomst discussies te voorkomen, is het raadzaam de bestemming van het gehuurde in ieder geval duidelijk te omschrijven. In de hierboven besproken kwestie was in de bestemmingsbepaling opgenomen dat het concept nog nader zou worden omschreven. Dergelijke open eindjes in de huurovereenkomst zijn dus af te raden.

Heb je als huurder (mogelijke) toekomstplannen? Bespreek die op voorhand met de verhuurder. Valt een specifieke activiteit of formule niet onder wat je als verhuurder voor ogen hebt bij het gebruik van de te verhuren ruimte? Benoem dat dan uitdrukkelijk.

Tot slot, als bij het sluiten van de huurovereenkomst gebruik wordt gemaakt van de hiervoor besproken ROZ-modellen, houd dan goed het onderscheid in de gaten tussen het object dat wordt verhuurd en de bestemming van het gehuurde. Dat heeft namelijk gevolgen voor wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen ten aanzien van de activiteiten die de huurder in het gehuurde zal gaan ontplooien. Ik verwijs naar mijn blog over de rol van het bestemmingsplan, waarin ik deze materie uitgebreider bespreek.

 

Karima Bol

Advocaat huurrecht

 

 

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.