Het waterschap als erfverpachter

Wat de ene overheid als erfverpachter mag, mag de andere nog niet. Erfpachter zijn van een waterschap geeft andere rechten dan erfpachter zijn van een gemeente. De rechtbank Amsterdam heeft in een recent vonnis duidelijk gemaakt dat er een onderscheid is tussen de gemeentelijke erfpachtpraktijk en waterschapserfpachtrechten. De grondslag voor dit onderscheid is gelegen in de aard en historie van het waterschapserfpachtrecht.

De Stichting erfpachters en opstalhouders Hollands Noorderkwartier, verzet zich tegen de wijzigingen in het erfpachtbeleid van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Door een wijziging in de wijze van berekenen van de canon moeten dijkbewoners die gronden in erfpacht van het hoogheemraadschap hebben aanzienlijk meer gaan betalen met alle gevolgen van dien voor de waarde van hun erfpachtrecht. De Stichting vordert dat het beleid onverbindend wordt verklaard wegens strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat bij de heruitgifte of verlenging van de erfpachtrechten de voorheen bestaande berekeningsmethode wordt gebruikt.

Onder de oude erfpachtvoorwaarden werd de grond uitgegeven tegen een tarief van fl. 1.90 per vierkante meter voor een periode van 30 jaar. Het nieuwe beleid houdt in dat wanneer de grond wordt verkocht of de erfpacht afloopt de (nieuwe) bewoners een canon gaan betalen die is gebaseerd op de verkeerswaarde van de grond en het op dat moment geldende rentepercentage. In sommige gevallen betekent die een vervijftienvoudiging van de erfpachtcanon.

De rechtbank Amsterdam maakt in dit tussenvonnis onderscheid tussen het waterschapserfpachtrecht en de praktijk rond gemeentelijke erfpachtrechten en beoordeelt langs die weg of het hoogheemraadschap de berekeningswijze had mogen wijzigen. Hoewel de rechtbank van mening is dat het hoogheemraadschap net als de gemeenten beleidsvrijheid toekomt, is zij tevens van mening dat het waterschappen niet vrijstaat om de canon te verhogen zonder hierbij de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Dit verschil vloeit voort uit de ontstaansgeschiedenis van waterschapserfpachtrechten.

Om van de dijkbewoners een vergoeding voor het dijkonderhoud te kunnen verkrijgen, is het hoogheemraadschap halverwege de negentiende eeuw de gronden in erfpacht uit gaan geven. Het bedrag dat door de dijkbewoners voor de gronden werd betaald bestond toentertijd enkel uit een omslag van de kosten voor het dijkonderhoud. Doelstelling van het waterschap was de publieke zaak, het schoonhouden en in stand houden van de dijken, niet het voeren van een actief grondbeleid, zoals gemeenten doen. Kan worden vastgesteld dat er sprake is van een actief grondbeleid, dan kunnen de erfpachters er op voorhand van uitgaan (en meestal wordt dit opgenomen in de akte van vestiging) dat de hoogte van de canon op enig moment zal worden aangepast aan de marktwaarde.

De rechtbank concludeert dat gezien de aard en de historie van het waterschapserfpacht bij de plotselinge verhoging van de canon onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van de dijkbewoners. De dijkbewoners in het Hollands Noorderkwartier waren zich er niet van bewust dat de canon verhoogd kon worden en konden dit ook niet uit de akte van vestiging afleiden. Dit gegeven is van belang, omdat een verhoging van de erfpachtcanon gevolgen heeft voor de waarde van het erfpachtrecht. Immers, over het algemeen geldt dat een verhoging van de erfpachtcanon een lagere waarde van het erfpachtrecht betekent. Teneinde dit negatieve gevolg van de verhoging van de canon op te vangen had het hoogheemraadschap een duidelijke en tijdige vooraankondiging moeten doen of een passende overgangstermijn in acht moeten nemen. Nu het hoogheemraadschap niet een voldoende duidelijke en tijdige vooraankondiging heeft gedaan, had het een passende overgangstermijn in acht moeten nemen.

Twistpunt tussen partijen blijft dan wat een passende overgangstermijn is. De termijn van tien jaar die het hoogheemraadschap in acht heeft genomen is volgens de dijkbewoners onvoldoende. De rechtbank laat de beantwoording van deze vraag vooralsnog in het midden en geeft het hoogheemraadschap de gelegenheid om zich te beraden over een passende overgangstermijn voor desbetreffende dijkbewoners.

Dit vonnis van de rechtbank Amsterdam geeft eens te meer duidelijk aan dat overheden in hun privaatrechtelijke hoedanigheid de algemene beginselen in acht moeten nemen. Verder blijkt uit dit vonnis dat de ene overheid de andere niet is en dat de rechten van de ene niet per se gelden voor de andere. Het uitoefenen van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bevoegdheden is en blijft maatwerk.

In deze zaak dient het hoogheemraadschap er rekening mee te houden dat de waterschapserfpacht naar aard en historie aanzienlijk verschilt van een gemeentelijke praktijk rond erfpacht. Zij kan, ook al is de canon naar huidige maatstaven aan de lage kant, niet zomaar tot een forse verhoging overgaan. Het belang van de bestaande erfpachters prevaleert in zo’n situatie. Het vonnis leert daarmee dat rechters er – terecht – op letten of beleidswijzigingen goed en tijdig zijn gecommuniceerd, dat belangen van burgers bij beleidswijzigingen op hun waarde zijn geschat en dat met deze belangen rekening is gehouden.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.