Hoever reikt de zorgplicht van de aankoopmakelaar?

Steeds vaker schakelen aspirant-kopers bij de aanschaf van bijvoorbeeld een woning een aankoopmakelaar in. Zij verwachten baat te hebben bij de deskundigheid van de aankoopmakelaar met betrekking tot de stand van de regionale markt, de toekomstige ontwikkelingen in de omgeving en het voeren van de onderhandelingen. Maar waartoe verplicht een aankoopmakelaar zich jegens de aspirant-kopers? Recent is het Gerechtshof Leeuwarden ingegaan op de reikwijdte van de zorgplicht van de aankoopmakelaar.

De casus was als volgt. Nadat de aspirant-kopers begin september 2006 een woon-/winkelpand hadden bezichtigd en later die maand bouwtechnisch hadden laten keuren, schakelden zij een aankoopmakelaar in met wie zij een maand later nogmaals het woon-/winkelpand bezichtigden. De makelaar is vervolgens op verzoek van de aspirant-kopers bij de gemeente nagegaan welke bestemming op het perceel rustte, of er aanschrijvingen ten aanzien van het perceel waren geweest en of er geen bijzonderheden bekend waren ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen in de bestemming van het perceel. De antwoorden van de gemeente waren positief voor de aspirant-kopers en zij zijn dan ook overgegaan tot het aankopen van het woon-/winkelpand. De aankoopmakelaar heeft de onderhandelingen gevoerd en in november 2006 is de koop gesloten. In april 2007, nog vóór het moment van levering van het pand, deelden de verkopers kopers mee dat er een bouwvergunning was verleend aan de buurman ten behoeve van de uitbreiding van het aan het pand van de kopers grenzende woon-/winkelpand. Deze vergunning bleek reeds in augustus 2006 te zijn verleend. Onder protest is uiteindelijk het pand op juni 2007 aan kopers geleverd. De aanbouw van de buren is vervolgens eveneens in 2007 verwezenlijkt.

De kopers spreken de aankoopmakelaar in rechte aan voor de schade die zij door de aanbouw van de buren hebben geleden. Zij stellen dat de waarde van hun aangekochte pand door de aanbouw van de buren is gedaald. De makelaar is volgens hen hiervoor aansprakelijk omdat zij tekortgeschoten zou zijn in haar zorgplicht door geen onderzoek te doen naar mogelijke bouwplannen van de buren.

Nadat de rechtbank de vordering van de kopers in eerste aanleg had afgewezen, hebben de kopers tegen het vonnis hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof Leeuwarden gaat in op de zorgplicht die makelaar heeft:

“Een makelaar die wordt ingeschakeld in verband met het voornemen een woning te kopen, dient tegenover zijn (of haar) opdrachtgever de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht.”

Op basis van dit criterium oordeelt het Gerechtshof Leeuwarden dat de aankoopmakelaar in het onderhavige geval deze zorgplicht niet heeft geschonden:

“Deze zorgplicht brengt niet zonder meer of als algemene regel mee dat de makelaar eigener beweging onderzoek dient te doen naar de vraag of er ten behoeve van een of meer belendende percelen bouwvergunningen zijn verleend. Het hangt immers van diverse omstandigheden af hoe bezwaarlijk een dergelijk onderzoek naar redelijke verwachting gegevens zal opleveren die voor de opdrachtgever van belang zijn.”

Ter onderbouwing overweegt het Gerechtshof Leeuwarden dat de zorgplicht van de makelaar misschien wel meebrengt dat zij onderzoek doet naar de bestemming van het perceel en omgeving en naar eventuele aanschrijvingen, maar dat het uitzoeken of ten aanzien van belendende percelen bouwvergunningen zijn verleend niet van haar gevergd mag worden. In de eerste plaats wijst het Gerechtshof erop dat een onderzoek naar verleende bouwvergunningen veel meer behelst dan het informeren bij de gemeente naar de bestemming en eventueel op het perceel rustende aanschrijvingen. Bij het onderzoek naar bouwvergunningen zal de makelaar namelijk onderzoek moeten doen naar meerdere objecten in de omgeving, terwijl een onderzoek naar bestemming en aanschrijvingen slechts ziet op één object, namelijk het te verwerven object. In de tweede plaats overweegt het Gerechtshof dat het onderzoek naar de bestemming en eventuele aanschrijvingen van groter belang zijn dan het onderzoek naar afgegeven bouwvergunningen in de omgeving, omdat juist dat eerste onderzoek ziet op de vraag of het door de koper voorgenomen gebruik van de het te kopen object in overeenstemming is met door de gemeente te handhaven voorschriften. Op grond van deze overwegingen worden de vorderingen van kopers afgewezen. De makelaar heeft zijn zorgplicht niet geschonden. 

Wat hieruit afgeleid kan worden is dat de zorgplicht van een aankoopmakelaar wel zover reikt dat hij het benodigde onderzoek moet verrichten of het beoogde gebruik van de aspirant-kopers in overeenstemming is met de op het aan te kopen perceel rustende bestemming en of op het perceel aanschrijvingen liggen. Hij dient zijn onderzoek derhalve te richten op het aan te kopen object zelf. Verder onderzoek naar toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van objecten in de omgeving valt in beginsel niet onder de zorgplicht van de makelaar. Het is natuurlijk wel zo dat aspirant-kopers de aankoopmakelaar uitdrukkelijk de opdracht kunnen geven om onderzoek uit te voeren naar eventueel afgegeven bouwvergunningen ten aanzien van de belendende percelen. Voorkomen is immers altijd beter dan genezen.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.