Huurkorting vanwege corona (bodemuitspraak)

Op 9 maart 2021 heeft de Rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan in een geschil over de gevolgen van de beperkende coronamaatregelen voor de huur van een aantal bedrijfsruimten waarin huurder een hotelbedrijf exploiteert. Net als in de recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021 gaat het om een bodemprocedure. Ook deze uitspraak maakt duidelijk dat een bodemprocedure de rechter in staat stelt beter maatwerk te leveren in de huurovereenkomst door (in dit geval) een huurkorting toe te passen en daarmee een deel van de huur definitief kwijt te schelden.

Casus

Hotel V huurt van IJboulevard een aantal bedrijfsruimten waarin zij een hotel exploiteert. Voor haar inkomsten is zij sterk afhankelijk van gasten uit het buitenland. Sinds de beperkende coronamaatregelen die vanaf 16 maart 2020 van kracht zijn, lopen de bezoekersaantallen van Hotel V drastisch terug en dat is ook terug te zien in de omzetcijfers. Hotel V meldt zich bij IJboulevard met een verzoek om een tegemoetkoming in de huurprijs, maar IJboulevard blijkt daar niet toe bereid. Dit is voor Hotel V aanleiding om een bodemprocedure te beginnen.

De keuze voor een bodemprocedure is opvallend. In dit soort zaken wordt vaak gekozen voor een kort geding vanwege de relatief korte doorlooptijd. Het beginnen van een bodemprocedure is een beredeneerde keuze. De rechter hoeft zich in een bodemprocedure niet te beperken tot een voorlopig oordeel (hooguit opschorting van de betalingsverplichting en dat betekent later alsnog betalen) en kan een gedeelte van de huur definitief kwijtschelden door middel van een aanpassing van de huurovereenkomst.

Voor een bespreking van uitspraken in kort geding op het gebied van huurprijsvermindering voor bedrijfsruimte verwijzen we naar ons eerdere blog “De coronacrisis: tijdelijke vermindering van de huurprijs voor uw bedrijfsruimte?”.

Wat speelde er en wat was de vordering van Hotel V?

In de procedure vordert Hotel V primair een vermindering van de huurprijs van 50% voor de periode 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2021, 40% vanaf 1 juli 2021 tot en met 31 december 2021 en 30% vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. Dit onder de verplichting dat zij haar omzetcijfers periodiek aan IJboulevard inzichtelijk zal maken en dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, de vermindering van de huur voor de daaropvolgende maand niet geldt. Daarnaast vordert Hotel V een verklaring voor recht dat zij de eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 niet verschuldigd is.

Daartoe voert Hotel V aan dat de bezettingsgraad van het hotel en de omzetcijfers ten gevolge van de coronacrisis en de in dat verband opgelegde beperkende (reis)maatregelen zijn gekelderd tot nihil. Dit betreft een uitzonderlijke situatie die volgens Hotel V de wijziging van de huurovereenkomsten wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW rechtvaardigt.

Beoordeling

De rechtbank volgt Hotel V in haar stelling dat de beperkende coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 BW. Hotel V heeft met de verstrekking van een financieel rapport inzichtelijk gemaakt welke financiële gevolgen de maatregelen voor haar bedrijf in 2020 heeft gehad, namelijk een omzetdaling van 75% ten opzichte van het normale jaar 2019. Nu partijen bij het sluiten van de huurovereenkomsten geen rekening hebben gehouden met een pandemie, waarbij de nationale overheid en internationale organisaties verstrekkende vrijheidsbeperkende maartregelen afkondigen met een grote impact om te reizen en elders te verblijven, moeten de beperkende coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt.

Vervolgens gaat de rechtbank in op de gevolgen die dit heeft voor de huurovereenkomsten en in het bijzonder de huurprijs. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis en Hotel V er alles aan heeft gedaan om haar schade zo veel als mogelijk te beperken, moet de financiële tegenvaller die daarvan het gevolg is in beginsel gelijkelijk over beide partijen worden verdeeld. Hotel V heeft de impact van de maatregelen met een financieel rapport inzichtelijk gemaakt, namelijk in 2020 een daling van de omzet met 75% ten opzichte van het voorgaande jaar. Nu de gevolgen van de coronacrisis in beginsel gelijkelijk over partijen moeten worden verdeeld, resulteert dit in een vermindering van de huurprijs met 37,5% (omzetdaling 75% / 2) voor de periode 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020.

Voor de periode vanaf 1 januari 2021 tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer van overheidswege worden opgelegd, staan de financiële gevolgen van de maatregelen voor Hotel V nog niet vast. Het financieel rapport zag namelijk uitsluitend op de periode tot en met 31 december 2020. Om deze reden oordeelt de rechter dat de verminderde huurprijs voor deze periode moet worden vastgesteld op basis van de formule: oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling% / 2). Wel rust op Hotel V de verplichting om de omzetcijfers periodiek inzichtelijk te maken aan IJboulevard.

De huurovereenkomsten worden door de rechtbank overeenkomstig het voorgaande gewijzigd. In het verlengde daarvan verklaart de rechtbank voor recht dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rentes of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 door Hotel V niet verschuldigd zijn voor zover deze kosten betrekking hebben op betaling van meer dan Hotel V op grond van de met het vonnis gewijzigde huurovereenkomsten verschuldigd is.

Tot slot

Het belang van deze uitspraak zit met name in de definitieve tegemoetkoming aan de huurder. Door wijziging van de huurovereenkomsten past de rechtbank een huurkorting toe en hoeft de huurder het bedrag waarmee de huurprijs wordt verminderd niet meer aan de verhuurder te betalen. Daarmee is Hotel V uiteraard meer geholpen dan met enkel een huuropschorting (via kort geding) en in zoverre is de procedurekeuze goed uitgevallen voor dit hotel.


Boudewijn van Nieuwenhuijzen

 

 

 

 

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.