Huurovereenkomst nietig wegens verboden staatssteun?

Deze vraag was onlangs aan de orde in een procedure bij de rechtbank Amsterdam toen een commerciële verhuurder een poging deed om een huurovereenkomst tussen twee overheidsorganen nietig te laten verklaren. Die poging mislukte. Wat wel duidelijk werd, is dat staatssteunproblematiek een rol kan spelen bij het sluiten van een huurovereenkomst.

Wat speelde er?

De gemeente Heerlen heeft een deel van haar gemeentehuis verhuurd aan het UWV. De gemeente Heerlen en het UWV zijn voor deze kantoorruimte een huurprijs van € 145,- per m² overeengekomen. Een lokale verhuurder van bedrijfsruimten meende dat de huur die het UWV aan de gemeente Heerlen betaalt niet marktconform, namelijk veel te hoog is. Hiermee zou het UWV verboden staatssteun aan de gemeente Heerlen hebben verleend. De gemeente Heerlen handelde hier namelijk als onderneming, aldus de lokale verhuurder en er had geen voorafgaande melding bij en goedkeuring van de Europese Commissie van de steun plaatsgevonden. Daarom moest volgens die lokale verhuurder de huurovereenkomst tussen de gemeente Heerlen en het UWV nietig worden verklaard.

De vraag komt op welk belang deze lokale verhuurder hierbij had. Dat volgt niet onmiddellijk uit de uitspraak, maar op de achtergrond speelde er duidelijk meer aangezien dit al de derde procedure was tussen partijen. Vermoedelijk probeerde deze lokale verhuurder via het staatssteunrecht niet alleen de huurovereenkomst tussen de gemeente Heerlen en het UWV aan te tasten maar ook, of misschien wel met name, de daaraan voorafgaande koopovereenkomst tussen de gemeente Heerlen en Maankwartier Heerlen B.V. Die koopovereenkomst was namelijk aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat tussen de gemeente Heerlen en het UWV een huurovereenkomst tot stand zou komen.

Wat is verboden staatssteun?

Als overheidsorganen voordelen toekennen aan ondernemingen, die concurreren in de markt, kan hierdoor de mededinging worden verstoord. De voordelen doen namelijk af aan het goed functioneren van de interne markt (met voordeel is het immers makkelijker concurreren dan zonder voordeel) en kunnen daarom als verboden staatssteun worden aangemerkt.

Het verbod op staatssteun betekent kort gezegd dat steunmaatregelen van lidstaten of in welke vorm dan ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van een bepaalde onderneming vervalsen of dreigen te vervalsen en de handel tussen de lidstaten beïnvloeden, niet zijn toegestaan. Dit volgt uit artikel 107 lid 1 VWEU (het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie). Strijd met de staatssteunregels leidt niet automatisch tot nietigheid van een overeenkomst; terugvordering van het onrechtmatige voordeel kan voldoende zijn.

Om te beoordelen of een bepaalde maatregel staatssteun is, is niet de vorm van de maatregel van belang, maar de feitelijke omstandigheden en/of gevolgen van de maatregel. Voorbeelden van maatregelen die door de uitwerking daarvan als verboden staatssteun zouden kunnen worden aangemerkt, zijn bijvoorbeeld leningen met een lage rente, garanties en dus mogelijk ook huurovereenkomsten met een niet-marktconforme huurprijs.

Oordeel rechtbank

De rechtbank heeft de gevorderde nietigverklaring van de huurovereenkomst wegens verboden staatssteun afgewezen. Uit de overwegingen van de rechtbank blijkt dat een dergelijke vordering niet bij voorbaat kansloos is en dat alleen al is het opmerken waard. In dit specifieke geval was volgens de rechtbank evenwel niet voldaan aan de wettelijke vereisten.

Een van de voorwaarden is dat de steun wordt verstrekt aan een onderneming. Ook de gemeente Heerlen wordt in dit verband als onderneming aangemerkt. In het kader van staatssteun is een onderneming namelijk elke organisatie die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm, of er winstoogmerk is of de wijze waarop zij is gefinancierd. Kortom, ook een overheidsorgaan kan in dit verband als onderneming worden aangemerkt. Omdat evenwel geen sprake is van verboden staatssteun als het activiteiten in het kader van de uitoefening van openbaar gezag betreft, strandde de vordering tot nietigverklaring van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was namelijk aangegaan in verband met aan het UWV en de gemeente Heerlen gegeven bevoegdheden van openbaar gezag, te weten de aan hen beide opgelegde taak om geïntegreerd samen te werken op het gebied van de dienstverlening aan uitkeringsgerechtigden, werkzoekenden en werkgevers.

Daaraan voegde rechtbank toe dat omdat hier een overheidsorgaan een huurovereenkomst was aangegaan met een ander overheidsorgaan van verboden staatssteun eens te meer geen sprake was, omdat het een interne kwestie betreft. Met andere woorden, als al sprake was zou zijn van het verlenen van steun, verleent de lidstaat hiermee in feite “steun” aan zichzelf en was deze om die reden niet verboden.

Geïnteresseerd in de meer staatssteunrechtelijke aspecten van deze kwestie? Zie daarvoor de blog: Staatssteun-is geen korenwolf of steenmarter van Eric Janssen waarin hij onder meer tot de conclusie komt dat het oordeel van de rechtbank kan worden onderschreven, maar de weg ernaar toe vragen oproept.

Conclusie

Overheidsorganen die huurovereenkomsten sluiten doen er goed aan zich daarbij te realiseren wat de gevolgen kunnen zijn als een niet-marktconforme huur wordt overeengekomen (of andere bijkomende afspraken worden gemaakt) waardoor een onderneming wordt begunstigd. Zowel bij een lagere als een hogere huur ten opzichte van wat marktconform is, kan de staatssteunproblematiek dus een rol (gaan) spelen.

Ook voor commerciële verhuurders én huurders is het, met het oog op hun concurrentiepositie, iets om in de gaten te houden. Als een onderneming van een overheidsorgaan gaat huren tegen een lage, niet- marktconforme huur of aan een overheidsorgaan gaat verhuren tegen een hoge, niet-marktconforme huur, zijn er onder omstandigheden dus mogelijkheden om daar iets tegen te doen.

Karima Bol, advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.