Moeten verhuurders informeren over huurtoeslag?

Huurtoeslag, voor veel huurders van sociale huurwoningen en studentenwoningen een belangrijke aanvulling op hun maandelijkse inkomen. Het recht op huurtoeslag varieert afhankelijk van de huurprijs en van het inkomen, vermogen en de leeftijd van de huurder. De huurtoeslag dient te worden aangevraagd bij de Belastingdienst, die de toeslag rechtstreeks aan de huurder uitbetaalt. De verhuurder heeft daar verder niets mee te maken. Het is dan ook de taak van de huurder om te kijken of hij in aanmerking komt voor huurtoeslag. Of toch niet?

De verhuurder checkt doorgaans voordat een huurovereenkomst tot stand komt het inkomen van de potentiële huurder, maar de vraag is of een verhuurder daartoe ook verplicht is. Onlangs heeft de kantonrechter in Rotterdam een uitspraak gedaan waarin een vergaande onderzoeks- en mededelingsplicht voor verhuurders van woningen is vastgesteld.

Feiten van de zaak

De kantonrechter in Rotterdam heeft in juni 2017 een uitspraak gedaan over de zorgplicht van de verhuurder. De huurders in deze zaak huurden een woning van een woningcorporatie voor een bedrag van €551,63 per maand. De huurders hadden een flinke huurachterstand laten ontstaan en de verhuurder vorderde veroordeling tot betaling van dat bedrag en ontbinding van de huurovereenkomst. De huurders betwistten de huurachterstand als zodanig niet, maar zij stelden zich op het standpunt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst gedwaald hebben over hun recht op huurtoeslag.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het beroep op dwaling van de huurders slaagt. Volgens de kantonrechter is een professionele verhuurder verplicht om te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren en als dit zo is of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen. Ook is geoordeeld dat de verhuurder verplicht is de huurder in te lichten over diens mogelijkheden om huurtoeslag te ontvangen. In deze zaak had de verhuurder dat niet gedaan. De huurders stelden zich in de procedure op het standpunt dat zij in de veronderstelling verkeerden dat zij huurtoeslag voor de woning konden krijgen terwijl dit achteraf niet zo bleek te zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter was de huurovereenkomst als gevolg hiervan vernietigbaar op de grond van dwaling. De dwaling zijnde dat de huurders ervan uitgingen dat zij huurtoeslag zouden ontvangen maar dit achteraf niet het geval bleek te zijn. De verhuurder behoorde dit te weten en had de huurders hierover moeten inlichten, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft vervolgens het nadeel dat de huurders van de dwaling ondervonden opgeheven door de huurprijs in de overeenkomst te wijzigen naar €409,92 per maand. Dat was de overeengekomen huurprijs verminderd met het bedrag aan huurtoeslag waar de huurders dachten recht op te hebben.

Hiermee heeft de kantonrechter naar het laat aanzien een principiële uitspraak willen doen. De huurders hadden namelijk vrijwel geen huur betaald op grond waarvan de kantonrechter de huurovereenkomst uiteindelijk toch heeft ontbonden.

Zorgplicht verhuurders

In deze uitspraak heeft de rechter een vergaande informatie- en onderzoeksplicht voor de verhuurder aangenomen. De vraag rijst of deze uitspraak navolging gaat vinden. Er is immers ook veel voor te zeggen dat het de eigen verantwoordelijkheid van een huurder is om bij het aangaan van de huurovereenkomst na te gaan of hij de woning wel kan betalen, al dan niet met een bijdrage van de Belastingdienst in de vorm van huurtoeslag. Niet in de laatste plaats omdat het bestaan van het recht op huurtoeslag afhankelijk is van meerdere omstandigheden, waaronder het vermogen van de huurder. Dat is informatie waar verhuurders doorgaans niet over beschikken waardoor het voor een verhuurder in feite niet mogelijk is potentiële huurders volledig te informeren over hun rechten.

Verhuurders let op!

Hoewel dit een op zichzelf staande uitspraak is van één kantonrechter en er het nodige op valt af te dingen, dienen verhuurders wel rekening te houden met deze ontwikkeling. Indien de verhuurder geen nader onderzoek doet naar de financiële positie van de potentiële huurder en niet of onvoldoende informeert over diens recht op huurtoeslag, bestaat dus de kans dat een beroep wordt gedaan op (gedeeltelijke) vernietiging van de huurovereenkomst. Voorkom dit; licht een nieuwe huurder in over de mogelijkheden van huurtoeslag en leg met name ook vast dat dit is gebeurd.

Karima Bol, advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.