Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van burgemeestersluiting

Verhuurders worden regelmatig geconfronteerd met illegale praktijken in hun  huurwoningen (of bedrijfsruimten). Denk hierbij aan opslag van wapens, opslag van handelshoeveelheden drugs of het bedrijfsmatig kweken van hennep in de woning. Onlangs nog werd in Rotterdam na een grootschalig politieonderzoek een illegale seksinrichting aangetroffen in een sociale huurwoning. De burgemeester heeft de woning vervolgens voor de duur van drie maanden gesloten. Wat kan de verhuurder in een dergelijke situatie voor stappen tegen de huurder ondernemen?  

De hoofdregel is dat alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden. Grondslag voor ontbinding door de rechter is een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen die uit de wet en de huurovereenkomst voortvloeien. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan (stelselmatige) wanbetaling, onderverhuur van de woning of het gebruik van de woning in strijd met de bestemming (zoals het exploiteren van een hennepkwekerij of een seksinrichting).

Op de hoofdregel dat alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden, is een uitzondering gemaakt in artikel 7:231 lid 2 BW. Op grond van deze bepaling kan de verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van de Gemeentewet, de Woningwet of de Opiumwet is gesloten. De ontbinding is dus niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op het besluit van de burgemeester tot sluiting van het pand. Er zal in deze gevallen overigens wel vaak sprake zijn van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen. Zo kan de burgemeester bij bedrijfsmatig kweken van hennep in een woning op grond van artikel 13b Opiumwet tot sluiting van die woning overgaan, terwijl deze activiteiten van de huurder in de woning tevens een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de verhuurder oplevert.

Interessant bij deze buitengerechtelijke ontbinding is de samenhang met het bestuursrechtelijke traject. Tegen een besluit tot sluiting kan bezwaar en beroep worden ingesteld. Een verhuurder kan in principe al tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan, ondanks het feit dat het bestuursrechtelijke traject nog niet is afgerond (zie hiervoor tevens ons eerder geschreven memo). Wat gebeurt er met de ontbonden huurovereenkomst als het besluit op een later moment wordt ingetrokken of vernietigd? En is een bestuursrechtelijk besluit altijd voldoende om per direct over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van een civielrechtelijke overeenkomst? De opvatting dat het besluit als zodanig, ongeacht of dit besluit in stand blijft, voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst wordt in recentere rechtspraak niet altijd meer gevolgd.  

Het Hof Den Bosch heeft in 2012 geoordeeld dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. De huurder zal zich in dat geval tot de burgemeester moeten wenden om aanspraak te maken op schadevergoeding. In 2014 is het Hof Den Bosch hierop teruggekomen. Anders dan hiervoor heeft het Hof Den Bosch de bestuursrechtelijke procedure toen wel meegenomen in het oordeel of de buitengerechtelijke ontbinding in stand moet blijven. Het Hof Den Bosch heeft daarover het volgende overwogen:

"Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan."

De kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant is in 2015 zelfs nog een stap verder gegaan. In deze zaak had de burgemeester een huurwoning voor drie maanden gesloten, omdat in de woning handelshoeveelheden harddrugs en softdrugs waren aangetroffen. Naar aanleiding van dit besluit heeft de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat de verhuurder niet enkel het besluit van de burgemeester aan de buitengerechtelijke ontbinding ten grondslag kon leggen. De verhuurder dient volgens deze kantonrechter álle bij de huurovereenkomst betrokken belangen te onderzoeken en af te wegen alvorens zij van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maakt. Dit volgt uit de formulering van artikel 7:231 lid 2 BW dat de verhuurder in voorkomend geval de mogelijkheid biedt (‘De verhuurder kan’) de huurovereenkomst te ontbinden waarmee deze bepaling dus geen verplichting tot ontbinding oplegt, aldus de kantonrechter. Verder is volgens deze kantonrechter het woonrecht van de huurder een vitaal recht. Aantasting daarvan moet voldoen aan het proportionaliteitsvereiste. Naar het oordeel van de kantonrechter was daar in deze zaak niet aan voldaan en had de verhuurder onvoldoende rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder met als gevolg dat de gevorderde ontruiming van de huurwoning werd afgewezen.

Ook in een recente uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam is geoordeeld dat het feit dat het gehuurde door de burgemeester is gesloten niet automatisch een grondslag voor buitenrechtelijke ontbinding oplevert. In deze zaak had de burgemeester een bedrijfsruimte gesloten vanwege illegale gokactiviteiten waarna de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Omdat de sluiting maar kort heeft geduurd en de gokactiviteiten geen structureel karakter hadden, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding gelet op de bijzondere aard en relatief geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd niet gerechtvaardigd is, althans een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Hoewel in de rechtspraak de tendens zichtbaar is dat zwaardere eisen aan de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst worden gesteld, blijven er ook rechters bij de oude lijn waarin een burgemeestersluiting als zodanig voldoende wordt geacht voor buitenrechtelijke ontbinding (zie bijvoorbeeld uitspraak van de Rechtbank Limburg van 13 maart 2015). 

Er dienen ons inziens geen aanvullende eisen te worden gesteld aan de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst na een burgemeestersluiting. De grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding is blijkens de wet en parlementaire geschiedenis immers slechts het besluit tot sluiting van de woning en uitdrukkelijk niet een tekortkoming van de huurder. Verhuurders doen er desondanks verstandig aan bovenstaande (lagere) rechtspraak in gedachten te houden en er in voorkomend geval op te anticiperen.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.