Ontwikkelovereenkomst niet nagekomen, toch geen schadevergoeding

De ander zit verkeerd, maar toch krijg ik géén schadevergoeding? Dat moet de projectontwikkelaar van een zorghotel hebben gedacht, nadat haar miljoenenclaim door de rechtbank werd afgewezen. De contractspartij van deze projectontwikkelaar was toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de ontwikkelovereenkomst, maar toch werd de claim van 40 miljoen euro in de schadestaatprocedure integraal afgewezen door de rechtbank Amsterdam.

Wat was er precies aan de hand?

De ontwikkelaar, Caransa Groep B.V., had met het AMC in Amsterdam een ontwikkelovereenkomst gesloten over de bouw van een zorghotel annex conferentiecentrum op een perceel van het AMC (in de buurt van het AMC zelf). Het AMC zou dit perceel uitgeven in ondererfpacht en bouwrijp maken, waarna Caransa het zorghotel zou realiseren. De gemeente Amsterdam had hiervoor een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend.

Ondertussen heeft Caransa (overigens zonder steun van het AMC) geprobeerd om de beoogde bestemming te veranderen in die van een luxe hotel. Voor dit alternatieve plan werd echter door de gemeente geen vrijstelling verleend. Het zorghotel is er uiteindelijk ook niet gekomen. Caransa heeft namelijk de ontwikkelovereenkomst ontbonden. De reden daarvan was het niet leveren van de grond in bouwrijpe staat door het AMC.

Nadien heeft Caransa een oordeel van de rechter gevraagd over de aansprakelijkheid van het AMC voor het niet doorgaan van het plan. Het Amsterdamse gerechtshof heeft op 24 februari 2015 geoordeeld dat het AMC toerekenbaar tekortgekomen is in de nakoming van de ontwikkelovereenkomst. De zaak is voor het bepalen van een schadevergoeding verwezen naar een afzonderlijke procedure (de schadestaatprocedure). In deze procedure heeft de Amsterdamse rechtbank recent vonnis gewezen. De uitkomst was dat de gevorderde schade van bijna 40 miljoen euro werd afgewezen.

Waarom geen schadevergoeding?

Bij het bepalen van de geleden schade moet worden gekeken hoe de situatie (specifieker: de vermogenspositie van Caransa) zou zijn geweest zonder de schadeveroorzakende handeling. Bij schadevergoeding na ontbinding moet het vermogen van de schuldeiser in wezen worden aangevuld tot de hoogte waarin het vermogen bij correcte nakoming zou verkeren. In de zaak tegen het AMC is Caransa bij het onderbouwen van de schadevordering uitgegaan van het realiseren van het door haar bedachte alternatieve plan; het luxe hotel. Dat was volgens de rechtbank echter niet overeengekomen. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het op de weg van de ontwikkelaar lag om duidelijk te maken wat de schade dan wel zou zijn geweest, uitgaande van het oorspronkelijke idee. Dat is om wat voor reden dan ook kennelijk niet voldoende gebeurd (zie rechtsoverweging 4.20). Zeker tegen het licht van het verweer van het AMC over de hoge stichtingskosten van het zorghotel en de negatieve marktwaarde daarvan, had Caransa volgens de rechtbank met een andere schadeonderbouwing moeten komen dan nu het geval was.

Vitesse

Deze zaak doet in de verte denken aan de schadestaatprocedure die Vitesse in 2016 verloor van de provincie Gelderland. In die zaak had de provincie onrechtmatig gehandeld, maar werd een claim van 37 miljoen euro uiteindelijk afgewezen.

Uit de besproken rechtszaken blijkt wel dat schadevergoedingsrecht een aparte tak van sport is. Zeker in zaken met een groot belang, loont het de moeite om al in het begin van het proces uitvoerig over schadevergoeding en de wijze van berekening ervan na te denken. Wij kunnen dat voor u doen, eventueel met hulp van één van de financieel deskundigen uit ons eigen netwerk.

Michiel de Groote, advocaat vastgoed- en overheidsrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.