Op vakantie? Geef je huissleutel niet zomaar uit handen!

Op vakantie? Geef je huissleutel niet zomaar uit handen!

 

Wie doet het eigenlijk niet: je gaat op vakantie en besluit de sleutel van je woning toe te vertrouwen aan een goede vriend of behulpzaam familielid, zodat die tijdens je vakantie de planten water kan geven en de huisdieren eten kan geven. Dat dit niet zonder risico is, blijkt uit een recent arrest van het Hof Amsterdam.

 

Wat speelde er?

Een huurder van een woning in Amsterdam had een lange zomervakantie geboekt. Omdat zij iemand nodig had om de huurwoning gedurende haar afwezigheid te beheren, had zij de sleutel overhandigd aan een vriendin die dichtbij woont. Na terugkomst werd de huurder gedagvaard door haar verhuurder. De huurwoning is tijdens haar vakantie via Airbnb verhuurd aan een aantal toeristen, terwijl in de huurovereenkomst uitdrukkelijk was bepaald dat onderverhuur niet was toegestaan. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede de contractueel bepaalde boete van € 4.500,00.

 

In eerste aanleg heeft de rechtbank alle vorderingen van de verhuurder toegewezen. De huurder is vervolgens in hoger beroep gegaan en heeft bij het hof betoogd dat:

  • zij het gehuurde niet via Airbnb heeft verhuurd en daar evenmin toestemming voor heeft gegeven aan haar vriendin;
  • ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, omdat de vermeende overtreding van de huurovereenkomst een incident was en het hooguit een tekortkoming van zeer korte duur en geringe aard betrof;
  • de rechtbank geen rekening heeft gehouden met de belangen van haar minderjarige zoon en haarzelf;
  • de contractuele boete niet, althans niet volledig, verschuldigd is.

Oordeel hof

Het hof heeft allereerst vastgesteld dat de huurwoning meerdere malen en gedurende een langere periode is onderverhuurd aan derden. Vervolgens komt zij tot het oordeel dat de huurder verantwoordelijk moet worden gehouden voor de onderverhuur van de woning, nu zij ten tijde van de onderverhuur op vakantie was. De huurder is gedurende haar afwezigheid namelijk meerdere malen door een buurvrouw gebeld met de mededeling dat zij de vriendin van de huurder steeds met wisselende personen de huurwoning zag binnengaan. De huurder heeft echter niets met die mededeling gedaan.

 

Bovendien bevonden zich twee bordjes met de tekst “no smoking please/nicht rauchen bitte” en “stay calm, please don’t slam the door” in de woning, waarvan de huurder heeft erkend dat zij deze zelf in de woning heeft geplaatst. Het hof is van oordeel dat deze bordjes bestemd zijn om een mededeling aan onbekende (buitenlandse) personen over te brengen en derhalve in het gehuurde aanwezig waren om (buitenlandse) gebruikers van het gehuurde te verzoeken niet te roken en niet met de deur te slaan.        

 

Het hof is vervolgens tot het eindoordeel gekomen dat ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de belangen van de betrokken partijen gerechtvaardigd is. Verhuurder heeft er als woningcorporatie groot belang bij dat de (schaarse) sociale woningvoorraad overeenkomstig de door haar gesloten huurovereenkomsten wordt gebruikt. Commerciële onderverhuur door huurders verdraagt zich daar niet mee. Volgens het hof leggen de persoonlijke omstandigheden van het minderjarige kind van de huurder onvoldoende gewicht in de schaal om tot het oordeel te kunnen komen dat haar belang om in de woning te kunnen blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden en de woning te kunnen ontruimen.                     

 

Ten overvloede heeft het hof nog overwogen dat ook als ervan uit zou worden gegaan dat de huurder niet betrokken was bij de illegale verhuur aan derden dat niet tot een ander oordeel zou kunnen leiden. Op grond van de wet is een huurder jegens de verhuurder namelijk op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Beslissend is dan of de huurder zich in het licht van de gedragingen van haar vriendin zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. De rechter dient om dat te kunnen beoordelen rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Volgens het hof had deze huurder zich, gelet op de risico’s die het verstrekken van een huissleutel aan derden kan meebrengen, zich er in het bijzonder rekenschap van moeten geven of de huissleutel bij haar vriendin wel in goede handen was. Dat de vriendin in de buurt woonde, zij en de huurder reeds jaren vrienden zijn en de huurder de vriendin vertrouwde vormt volgens het hof een te magere basis voor het oordeel dat het ontbreken van wetenschap de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.        

 

Slechts ten aanzien van de contractuele boete is het hof de huurder tegemoetgekomen. Alhoewel het boetebeding in de algemene voorwaarden geen onredelijk bezwarend beding is en de boete volgens het hof evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft het hof de hoogte van de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW gematigd tot nihil. Het stond namelijk niet vast dat de huurder in financiële zin heeft geprofiteerd van de onderverhuur. Bovendien is de onderverhuur beperkt gebleven tot enkele maanden en is de huurder met de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming financieel reeds voldoende zwaar getroffen, aldus het hof.

 

Tot slot

Op grond van de wet kunnen huurders vaak verantwoordelijk worden gehouden voor gedragingen van derden in het gehuurde. Hoewel het in iedere kwestie weer anders kan zijn omdat het van de specifieke omstandigheden van het geval afhangt, komen huurders doorgaans niet weg met het argument dat zij van niets wisten.

 

 

Boudewijn van Nieuwenhuijzen

Advocaat vastgoed  

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.