Procesbevoegdheid individuele appartementseigenaar?

De meeste inwoners van de grote steden wonen in een appartement. Degenen die een appartement gekocht hebben, zijn formeel juridisch gezien gezamenlijk mede-eigenaar van het gehele complex. Op grond daarvan hebben zij, ieder voor zich, rechten ten aanzien van zowel hun eigen appartement als de gemeenschappelijke ruimtes in het complex zoals de lift, het trappenhuis, de entreehal, het dak, enzovoort. Het appartementencomplex waarin zij wonen is bij notariële akte gesplitst in meerdere appartementsrechten. Degene die een appartementsrecht toekomt, heeft (slechts) het recht tot het exclusief privégebruik van zijn woning. Dit betekent dat hij bepaalt hoe de kamerindeling van zijn woning zal zijn, welke vloer er komt te liggen en welke kleur de muren krijgen. Maar alle eigenaren bezitten mede-eigendomsrechten ten aanzien van het complex in zijn geheel.

Omdat alle bewoners gezamenlijk mede-eigenaar zijn van het gehele complex zorgen zij gezamenlijk voor het beheer van de gemeenschap. Om die reden is in de wet bepaald dat de appartementseigenaren verplicht zijn om bij notariële akte een Vereniging van Eigenaren (VvE) op te richten en deze in te schrijven in het register van de Kamer van Koophandel. Op basis van deze oprichtingsakte (de statuten) van de VvE regelen de appartementseigenaren onderling op welke wijze zij het appartementencomplex beheren. Om die reden worden bijvoorbeeld in één keer alle kozijnen in het gehele complex vervangen. Deze beslissingen worden genomen in een vergadering van de VvE. Maar betekent dit dan ook dat de afzonderlijke eigenaren hun rechten hebben overgedragen aan de VvE, in die zin dat zij niet meer zelf kunnen opkomen voor hun rechten die zij hebben ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes? Met andere woorden: dient het altijd de VvE te zijn die als belangenbehartiger voor de gezamenlijke rechten van de eigenaren opkomt? Deze vraag is in november 2009 reeds beantwoord in een arbitraal vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven, welke uitspraak onlangs in hoger beroep in stand is gebleven.

In deze zaak ging het om de nieuwbouw van een appartementencomplex waarbij de toekomstige bewoners ieder afzonderlijk een koop-/aannemingsovereenkomst hadden gesloten met de aannemer. Het complex was al bij notariële akte gesplitst in de afzonderlijke appartementsrechten en gemeenschappelijke ruimte. Tijdens de bouw ontdekken enkele kopers dat de dakbedekking van het complex, niet wordt uitgevoerd op de wijze zoals dit stond opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst. Nadat klachten aan het adres bij de aannemer niet tot het gewenste resultaat hadden geleid, hebben enkele kopers een vordering bij de Raad van Arbitrage ingesteld teneinde bewerkstelligd te krijgen dat de aannemer de dakconstructie af zou bouwen op de wijze zoals dit stond opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst. De aannemer stelt zich op het standpunt dat de kopers niet-ontvankelijk verklaard moeten worden in hun vordering, omdat uitsluitend de VvE bevoegd zou zijn om ten behoeve van de mede-eigenaren een vordering in te stellen die ziet op de gemeenschappelijke ruimte. De dakconstructie is immers een gemeenschappelijk gedeelte van het complex. Hij verwijst ter onderbouwing naar artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek waar in het tweede lid staat opgenomen “De vereniging kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen”.

De Raad van Arbitrage verwerpt dit verweer van de aannemer. Zij oordelen (terecht) dat uit voornoemd artikel niet volgt dat slechts de VvE ten behoeve van de gemeenschappelijke delen een rechtsvordering kan instellen met uitsluiting van de zelfstandige bevoegdheid daartoe van de individuele eigenaren. Zij overwegen daarbij dat de betreffende kopers de aannemer niet aanspreken in hun hoedanigheid van leden van de VvE maar in hun hoedanigheid van contractspartij bij de koop-/aannemingsovereenkomst. De afzonderlijke kopers van de appartementen zijn dus wel ontvankelijk in hun vordering.

Deze uitspraak leert dat artikel 5:126 BW de VvE weliswaar de bevoegdheid geeft om in en buiten rechte de gezamenlijke appartementseigenaren te vertegenwoordigen, maar dat dit in beginsel niet betekent dat de individuele appartementseigenaren hierdoor zelf niet meer kunnen opkomen voor hun rechten ten aanzien van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Het blijft een keuze. Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat het bepaalde in de oprichtingsakte van de VvE een uitzondering hierop kan maken. Het is afhankelijk wat de individuele eigenaren hierover met elkaar hebben afgesproken. Financieel gezien verdient het echter wel de voorkeur om als VvE in rechte op te treden. Hiermee besparen de appartementseigenaren gezamenlijk op de proceskosten die zij als individuele appartementseigenaar anders ieder voor zich verschuldigd zouden zijn.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.