Projectontwikkeling en onvoorziene omstandigheden

In vrijwel alle samenwerkingsovereenkomsten die zien op projectontwikkeling wordt wel een bepaling opgenomen over onvoorziene omstandigheden. Contractspartijen kunnen op basis van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) vragen aan de rechter om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen, eventueel met terugwerkende kracht. De redelijkheid en billijkheid spelen daarbij een grote rol. Uit eerdere jurisprudentie blijkt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden niet snel wordt toegewezen. De reden daarvan is dat rechters terughoudend zijn met het aanpassen van eenmaal tussen partijen gesloten contracten. Rechters bemoeien zich liever niet met de inhoud van de afspraken tussen partijen. Recent heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden werd gedaan. Dat arrest is interessant om twee redenen: het geeft nader inzicht in de slagingskans van een beroep op onvoorziene omstandigheden en het geeft aan dat de gemeente als contractant zich moeten houden aan het zorgvuldigheidsbeginsel.

Wat speelde er?

De gemeente Bronckhorst heeft in 2009 met een projectontwikkelaar en een bouwcombinatie de samenwerkingsovereenkomst ‘Kerkweide-Zuid’ gesloten met het oog op realisatie van woningen. De projectontwikkelaar was toen eigenaresse van het grootste deel van het gebied, terwijl de gemeente eigenaresse was van de aangrenzende infrastructurele werken en percelen. De planologische medewerking die de gemeente moest verlenen is in de overeenkomst vastgelegd. De gemeente moest zich inspannen om te komen tot het benodigde nieuwe bestemmingsplan en om vergunningaanvragen voortvarend te behandelen.

Ten aanzien van onvoorziene omstandigheden was artikel 13 opgenomen, dat luidde als volgt: “Ingeval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat van de Gemeente en/of de Ontwikkelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet mag/mogen verwachten, zullen de Partijen trachten de inhoud van deze overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanige wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden.”

In art. 21.1 is ook iets opgenomen over onvoorziene omstandigheden: “Indien zich onvoorziene wijzigingen voordoen of omstandigheden die niet in deze overeenkomst zijn verdisconteerd, zullen de Partijen de gevolgen daarvan in goed overleg en tegen de uitgangspunten waarop deze Overeenkomst is gebaseerd, in redelijkheid vaststellen alsmede afspraken maken hoe deze gevolgen moeten worden opgelost. (…)”

Ongeveer een jaar na het sluiten van de overeenkomst geeft de gemeente aan dat zij de ruimte wil hebben om de plannen voor woningbouw aan te passen vanwege een verwachtte bevolkingskrimp. In andere woorden: de gemeente krabbelt terug nu blijkt dat er minder woningen nodig zijn. De ontwikkelaar stelt daarop dat de gemeente zich niet houdt aan de overeenkomst en vordert schadevergoeding. Hij kan immers niet profiteren van de samenwerkingsovereenkomst, die hem winst zou opleveren wegens de verkoop van woningen. De gemeente heeft daarna een beperkte schadevergoeding of tegemoetkoming aangeboden aan de projectontwikkelaar.

Onvoorziene omstandigheden?

Zowel de rechtbank als het gerechtshof dat moest oordelen over de schadevergoedingsclaim van de ontwikkelaar bepaalde, dat de gemeente zich niet had mogen terugtrekken uit de overeenkomst. De gemeente wordt verweten dat zij wist (of had kunnen weten) van de bevolkingskrimp, voordat de samenwerkingsovereenkomst werd gesloten. Al in 2008 had de gemeente gesproken met de provincie over de verwachtingen omtrent bevolkingsaantallen en de behoefte aan nieuwe woningen in de toekomst. De gemeenteraad heeft in 2008 zelf een beleidsstuk genaamd ‘Woonvisie’ aangenomen dat over dit onderwerp handelde. Volgens de Hoge Raad heeft het gerechtshof geen onjuiste maatstaf gehanteerd bij dit rechtsoordeel. Het beroep op onvoorziene omstandigheden van de gemeente is volgens de Hoge Raad dus terecht afgewezen.

Zorgvuldigheidsbeginsel

Overheden die privaatrechtelijke handelingen verrichten, zoals het sluiten van een overeenkomst, moeten daarbij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen (artikel 3:14 BW). In maart van dit jaar is een gemeente nog veroordeeld vanwege het feit dat zij bij het uitoefenen van een privaatrechtelijke bevoegdheid (als eigenaar van een speelkooi voor jongeren in de openbare ruimte) onvoldoende rekening hield met de belangen van omwonenden. Deze omwonenden ervoeren overlast van de speelkooi en dit was de gemeente bekend. Ze had daar rekening mee moeten houden. Volgens het Bossche hof had de gemeente (Terneuzen) het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden door de openingstijden niet te willen beperken.

Ook de gemeente Bronckhorst heeft volgens het gerechtshof het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden, en wel door onvoldoende rekening te houden met de belangen van haar contractanten. Het hof zegt het als volgt: “Het hof is van oordeel dat de Gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [verweerster 1] , waartoe zij mede op grond van de ter zake toepasselijke algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel, welk beginsel bij wijziging van beleid in het oog moet worden gehouden, ten opzichte van [verweerster 1] wel gehouden was. Het zorgvuldigheidsbeginsel brengt mee dat naarmate de wederpartij van de overheid (te weten [verweerster 1] ) zich op meer concrete verwachtingen kan beroepen (zoals hier het geval is gelet op onder meer het aangaan door de Gemeente van de SOK en het nalaten door de Gemeente van enige informatie van [verweerster 1] omtrent de bevolkingskrimp ook tijdens de looptijd van de overeenkomst), de overheid meer van haar beleidsvrijheid en dus van haar mogelijkheden om het beleid te wijzigen verliest.”

Kortom, ook het zorgvuldigheidsbeginsel speelde in deze zaak mee bij de koerswijziging van de gemeente. De gemeente moest uiteindelijk de rekening betalen voor haar terugtrekkende beweging.

Slotsom

Ontwikkelovereenkomsten lopen vaak langere tijd. Tevens zijn de financiële belangen vaak groot. Omdat niet alles te voorzien is en in de tekst van een overeenkomst kan worden gevat, is er altijd een zeker risico. Om dat risico effectief te beperken, moeten er zo concreet mogelijke bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst worden opgenomen. Wij hebben daar jarenlange ervaring mee en kunnen u daarbij helpen.

Ingomar Souren & Michiel de Groote, advocaten vastgoed en overheid

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.