Resale price maintenane en de parkeertarieven van gehuurde parkeerplaatsen

In een persbericht van 18 september 2018 heeft de Britse mededingingsautoriteit, de Competition and Markets Authority (CMA), bekend gemaakt dat zij het Londense vliegveld Heathrow een boete gaat opleggen van 1,6 miljoen Pond. Heathrow had samen met een huurder van parkeerplaatsen afspraken gemaakt over de tarieven van die plaatsen.

 

De casus

 

De Arora groep (Arora), een groep van ondernemingen die onder andere hotels exploiteert, had van Heathrow een hotelgebouw met een parkeerterrein gehuurd in de directe nabijheid van terminal 5. In de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen die de vrijheid van Arora beperkte om zelf de parkeertarieven vast te stellen voor niet-hotelgasten. Kennelijk vreesde Arora  dat hiermee het kartelverbod werd geschonden. Zij meldde de afspraak namelijk aan de CMA en vroeg clementie. Zie voor de clementieregeling van de Nederlandse mededingingsautoriteit, de Autoriteit Consument en Markt (ACM), de brochure: Meld uw kartel en ontloop een boete.

 

Oordeel CMA

 

Naar aanleiding van de melding van Arora, deed de CMA onderzoek. Hierbij stelde de CMA vast dat het Arora op grond van de met Heathrow gesloten overeenkomst niet was toegestaan om voor niet-hotelgasten lagere tarieven te hanteren dan Heathrow deed. De CMA concludeerde dat Heathrow en Arora hiermee het kartelverbod hadden overtreden. Uit het persbericht volgt dat beide partijen dit ook hebben erkend. De prijsbinding is inmiddels opgeheven en Heathrow heeft er mee ingestemd om de zaak te schikken tegen betaling van een – nog op te leggen – boete van 1,6 miljoen Pond. Arora krijgt geen boete, omdat zij vanwege de gevraagde clementie boete-immuniteit had gekregen.

 

In het persbericht meldt de CMA dat dit is de eerste keer is dat zij handhavend optreedt met betrekking tot huur van een stuk grond. Dit zal ook de reden zijn geweest dat de CMA andere luchthavens en hotelexploitanten heeft gewaarschuwd om bij het sluiten van huurovereenkomsten de mededingingsregels niet uit het oog te verliezen.

 

Commentaar

 

Het persbericht van de CMA is kort. Bovendien is er nog geen boetebesluit gepubliceerd. Het is daarom niet duidelijk waarom de CMA precies van mening is dat het kartelverbod geschonden. In het persbericht wordt slechts gemeld dat het om prijsbinding zou gaan. De onderhavige casus vertoont evenwel enige gelijkenis met de zaak Schuitema / Dunewind die jaren geleden in ons land speelde.

 

De kwestie Schuitema / Dunewind

 

A&P Supermarkten (A&P) was eigenaar van een winkelcomplex. In dit winkelcomplex exploiteerde A&P een supermarkt. Zij verhuurde echter ook winkelruimte aan derden. Dunewind was zo’n derde die winkelruimte van A&P huurde om er een bloemenstalletje te exploiteren. In de huurovereenkomst werd afgesproken dat A&P in haar supermarkt geen bloemen zou verkopen. Na verloop van tijd verkocht A&P het Winkelcentrum aan Schuitema, die in het winkelcentrum ook de supermarkt ging exploiteren en bovendien de verhuurovereenkomst met Dunewind over nam.

 

Op een gegeven moment ging Schuitema in haar supermarkt ook bloemen verkopen. Dunewind meende dat dit in strijd was met de huurovereenkomst en stapte naar de rechter. In eerste aanleg kreeg Dunewind van de rechtbank Arnhem gelijk: Schuitema mocht in de supermarkt geen bloemen verkopen. In beroep concludeerde het Gerechtshof Arnhem in een arrest van 13 mei 2003 echter dat de afspraak waar Dunewind zich op beriep, in strijd was met het kartelverbod. Zo kwam de zaak uiteindelijk bij de Hoge Raad.

 

In een arrest van 17 december 2004 oordeelde de Hoge Raad dat er van strijd met het kartelverbod geen sprake was. Het verbod om bloemen te verkopen in de supermarkt werd namelijk aangemerkt als ‘nevenrestrictie’. Dat wil zeggen een beperking van de mededinging die nodig is om een niet-beperkende hoofdtransactie (de huurovereenkomst) tot stand te brengen. In zijn arrest maakt de Hoge Raad ons helaas geen deelgenoot van het waarom. Gelukkig is A-G Huydecoper in zijn conclusie veel explicieter. Hij zegt dat het logisch is dat een huurder geen winkelruimte huurt als zijn verhuurder hem direct concurrentie aandoet (randnr. 41).

 

Nevenrestrictie in Heathrow / Arora?

 

Terug naar de zaak Heathrow – Arora. Hier is het de huurder die zijn verhuurder concurrentie aandoet. In Schuitema / Dunewind was het precies andersom. Vanuit het huurrecht kan dit onderscheid wellicht relevant zijn. Maar vanuit mededingingsrecht? Een snelle blik op de website van Heathrow laat zien dat Heathrow zelf ook parkeerplaatsen aanbiedt. Zo bezien is het best begrijpelijk dat Heathrow wilde voorkomen dat Arora voor niet-hotelgasten lagere tarieven hanteerde dan zij zelf vroeg voor de eigen parkeerplaatsen. In dit kader moet nog bedacht worden dat het door Arora gehuurde hotelgebouw fysiek verbonden is met terminal 5. De parkeerplaatsen van Arora zijn dus waarschijnlijk zeer aantrekkelijk voor passagiers. Helaas valt uit het persbericht niet op te maken of Heathrow heeft aangevoerd dat sprake is van een nevenrestrictie.

Prijsbinding

 

Nu oogt de door Heathrow aan Arora opgelegde beperking om zelf de parkeertarieven voor niet-hotelgasten vast te stellen we heel erg als ‘resale price maintenance’ (RPM), waarbij de leverancier de wederverkoopprijs van zijn wederverkoper (afnemer) probeert te beïnvloeden. Gelet hierop kan men zich de vraag stellen of de CMA anders zou hebben geoordeeld als Heathrow had bedongen dat Arora de parkeerplaatsen slechts aan de eigen hotelgasten in gebruik mag geven. Dan lijkt er veeleer sprake van een branchebeschermingsovereenkomst. Gelet op het Maxima Latvija arrest kan over dergelijke overeenkomsten genuanceerd worden gedacht. Zie over dit arrest de blog: Branchebescherming in huurovereenkomsten: hoe ver reikt het kartelverbod? In ieder geval levert de onderhavige zaak stof tot nadenken op.

 

Eric Janssen, advocaat mededingingsrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.