Sluiten huurovereenkomst niet in strijd met een wettelijk voorkeursrecht

Op 9 februari 2017 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een beschikking gewezen naar aanleiding van een vernietigingsverzoek van een gemeente (artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)). Zowel op inhoudelijke als procedurele gronden mocht de gemeente dat verzoek niet baten. Eerst de inhoudelijke afweging.

Toepassing artikel 26 Wvg

Artikel 26 Wvg geeft een bevoegdheid aan een gemeente om de nietigheid in te roepen van een rechtshandeling als deze de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan een voorkeursrecht dat op grond van deze wet is gevestigd.

In de jurisprudentie is al aangenomen dat rechtshandelingen als (uiteraard) koop en verkoop en het vestigen van een hypotheekrecht (vanwege de bevoegdheid van parate executie) de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan die positie. Bijzonder in deze zaak is dat de gemeente ook in het sluiten van een langdurige huurovereenkomst (15 jaar) een rechtshandeling zag die de kennelijke strekking had afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. De eigenaar van de grond heeft daarmee zijn vrije beschikkingsmacht in zodanige mate opgegeven dat de rechtshandeling niet mag blijven bestaan, aldus de gemeente.

Het hof ziet dat anders. Het hof begint met de invulling van het criterium. Hoe moet het criterium: ‘kennelijke strekking afbreuk doen aan de voorkeurspositie’ worden ingevuld? Het hof wijst op de jurisprudentie van de Hoge Raad, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de wetgever met dit criterium de bedoeling heeft gehad dat alle rechtshandelingen blootstaan aan vernietiging als deze rechtshandeling zodanig zijn opgezet dat weliswaar geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, maar waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer (rechts)personen.

Bepalend is dus welke rechten en verplichtingen uit de betrokken rechtshandeling(en) voortvloeien. Voor zover voor de vaststelling van de rechten en verplichtingen die uit een rechtshandeling voortvloeien, ook andere gegevens van belang zijn dan de tekst van het stuk waaruit de rechtshandeling blijkt, moeten ook deze gegevens in de beoordeling worden betrokken. Tot slot komt een rechtshandeling ook voor vernietiging in aanmerking als zij weliswaar op zichzelf beschouwd niet aan het bedoelde criterium voldoet, maar wél deel uitmaakt van een geheel van rechtshandelingen dat is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht. 

Oordeel van het Hof

Het hof is van oordeel dat de huurovereenkomst op zich geen beperking van het voorkeursrecht inhoudt, ook niet in enigerlei mate. Het betreft een huurovereenkomst conform artikel 7:201 BW, met als bijzonderheid dat bij het einde van de huurovereenkomst de door huurder aangebrachte verbeteringen kosteloos achterblijven. Naar het oordeel van het hof staat het bestaan van een voorkeursrecht van een gemeente in beginsel niet in de weg aan verhuur aan derden van het met dat voorkeursrecht ‘belaste’ zaak. Van overdracht van economisch belang is geen sprake. 

Uit de huurovereenkomst volgde ook nog dat de huurder zou overleggen bij het instellen van rechtsmiddelen ten aanzien van het gehuurde, maar ook daarin ziet het hof geen reden om aan te nemen dat verhuurder/eigenaar de beschikkingsmacht over en het economisch belang uit handen heeft gegeven. De huurovereenkomst bevat verder geen bepalingen waaruit blijkt dat huurder de toekomstige ontwikkelingen van het object mede kan bepalen. Ook verder heeft het hof geen aanwijzingen dat de beschikkingsmacht over en/of het economisch belang bij het object in enigerlei mate worden/wordt overgedragen aan de huurder.

Dan nog de duur van de overeenkomst: 15 jaar. Volgens de gemeente is ook daarmee een deel van de beschikkingsmacht overgedragen. Het hof passeert ook die stelling. De motivering van het hof is recht-toe-recht aan. Mocht het zover komen dat de gemeente het object bezwaard met huur dient te kopen, dan zal bijvoorbeeld ook de door de gemeente te betalen prijs van het landgoed lager uitvallen dan de prijs vrij van huur. Er is dus geen sprake van afbreuk aan economisch belang van de gemeente.

Ontvankelijkheid (3:51 lid 2 BW)

Dan nog het procedurele aspect. De gemeente heeft volgens het hof een fout gemaakt in de procedure waardoor het verzoek niet-ontvankelijk is. Daartoe komt het hof als volgt.

Bij de rechtshandeling in kwestie (sluiten huurovereenkomst) waren twee partijen betrokken. De gemeente had in de procedure enkel de verhuurder/eigenaar betrokken en niet ook de huurder. Dat komt de gemeente op kritiek van het hof te staan. Het hof wijst op artikel 3:51 lid 2 BW dat via artikel 3:59 BW volgens het hof ook van toepassing is op procedures als de nietigheidsprocedure van artikel 26 Wvg. Artikel 3:51 lid 2 BW stelt dat de vordering tot vernietiging van een rechtshandeling moet worden ingesteld tegen de partijen bij die rechtshandeling. De gemeente had dus niet alleen de verhuurder/eigenaar in de procedure moeten betrekken, maar ook de huurder. Dat komt de gemeente op een niet-ontvankelijkverklaring te staan, ook omdat het hof geen mogelijkheden ziet om de gemeente toe te staan dat gebrek nog te laten herstellen. Dat had zij in eerste aanleg moeten doen, aldus het hof.

Gert-Jan de Jager, advocaat bestuursrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.