Spelregels bij medehuur en voortzetting van de huur

Op 14 augustus 2015 heeft de Hoge Raad zich moeten buigen over een verzoek tot het aanmerken van een samenwoner als huurder. Kernvraag was of het verzoek nog gedaan kan worden (ver) ná beëindiging van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Omdat verhuurders op verschillende manieren te maken krijgen met voortzettingen van de huur, bijvoorbeeld door medehuurder of na overlijden, treft u hierbij een kort overzicht van de mogelijkheden daartoe. Het hierboven aangehaalde arrest van de Hoge Raad zal onder punt 2 nader worden toegelicht.

Allereerst sta ik nog kort stil bij het begrip ‘medehuurder’. Medehuurderschap heeft als belangrijkste gevolg dat de (wettelijke) opzeggingsbescherming van kracht is. Daar staat tegenover dat de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de lopende huurovereenkomst. Die aansprakelijkheid is beperkt tot de looptijd van de medehuur. Hieronder zullen drie verschillende vormen van medehuur worden besproken.

1. Medehuur van de partner van de huurder

De samenwonende (huwelijks)partner (die niet zelf heeft gecontracteerd) van de huurder, wordt de wettelijke medehuurder genoemd. Als de hoofdhuur eindigt, wordt de medehuurder van rechtswege huurder. Alle verplichtingen die tijdens de huurovereenkomst gelden voor de hoofdhuurder, gelden ook voor de partner (huwelijk of geregistreerd partnerschap) van de huurder, die is immers automatisch medehuurder. Voor de verhuurder is het met name opletten wanneer de huur wordt beëindigd. Beëindiging, maar ook andere vorderingen dienen, gelet op het automatische medehuurderschap, eveneens gericht te zijn aan de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder.

2. Medehuur van andere samenwoners, ook na beëindiging samenwonen

De wet beoogt ook de belangen te beschermen van degenen die met de hoofdhuurder samenwonen, maar niet zijn partner zijn (zoals in de situatie beschreven onder punt 1). Het verschil met medehuur van echtgenoot of geregistreerd partner is dat medehuur van andere samenwoners niet van rechtswege geldt. De hoofdhuurder en de samenwoner kunnen de verhuurder vragen om de samenwoner de positie van medehuurder te geven. Wanneer de verhuurder weigert, kan medehuurderschap in rechte worden gevorderd.

Uit de wet volgen de eisen dat de samenwoner op het moment van het doen van het verzoek een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft en in de woning het hoofdverblijf heeft. Specifiek over het moment van het doen van het verzoek tot medehuurderschap van de samenwoner ging het hierboven genoemde arrest van de Hoge Raad. De casus die voorlag betrof een gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap van de samenwoner. Dit verzoek werd gedaan vijf maanden (!) na beëindiging van de samenwoning.

Dat is normaal gesproken te laat. De Hoge Raad vond dat ook, maar geeft toch een opening voor het doen van een verzoek na beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Hoge Raad stelt daarbij als maatstaf dat het verzoek “zo spoedig mogelijk na die beëindiging moet zijn gedaan als in gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd.” Er kunnen dus situaties zijn die maken dat er alsnog medehuurschap kan worden verzocht. Wij zijn wel van mening dat het dan om omstandigheden moet gaan die buiten de invloedsfeer van de gewezen samenwoner zijn gelegen die maken dat het verzoek niet eerder gedaan kon worden. Ik denk bijvoorbeeld aan een geval waarbij er urgentere zaken dan het doen van een verzoek tot medehuurder afgehandeld moesten worden. 

3. Medehuurder en samenwoner na het overlijden van de hoofdhuurder

De wet bepaalt dat de medehuurder de huur als huurder voortzet bij overlijden van de hoofdhuurder. Voorwaarde voor voortzetting is dat de medehuurder ten tijde van het overlijden zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Het gaat hierbij dus om medehuurder als hiervoor besproken onder 1. en 2.

Er is nog een categorie belanghebbenden waarvoor de wet voorwaarden heeft gesteld, dat is die van de “achterblijvende samenwoner”. Gedurende een eerste termijn van zes maanden is de samenwoner gerechtigd de huur voor te zetten, als hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en met de overleden huurder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voerde. We zien hier dus dezelfde maatstaf als voor samenwoner om medehuurder te worden. In die termijn van zes maanden kan de samenwoner de rechter verzoeken de met de overleden huurder geldende huurovereenkomst ook na zes maanden voort te zetten.

Samenvattend

De wet biedt dus verschillende mogelijkheden om samenwoners het medehuurderschap te geven. Een echtgenoot of geregistreerd partner wordt van rechtswege medehuurder, een andere samenwoner kan dit worden op gezamenlijk verzoek en wanneer hij met hoofdhuurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft. In uitzonderlijke gevallen kan dit verzoek ook na het einde van samenwoning worden gedaan. Tot slot, bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur automatisch als huurder voort, de samenwoner kan na overlijden van de hoofdhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst voor te zetten.

Dit was in een notendop een bespreking van de artikelen 7:266 tot en met 7:268 BW, mede naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 14 augustus 2015. Als u nadere vragen heeft of een concrete casus aan ons wilt voorleggen, zijn wij daarvoor uiteraard beschikbaar. Neemt u vrijblijvend contact op met Maaike Boomsma om hierover door te praten.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.