Verjaringsperikelen van overheden omtrent zakelijke rechten

Dit artikel verscheen oorspronkelijk in De Gemeentestem Gst. 2016/82, 26-06-2016


Veel overheden, zoals waterschappen en gemeenten, lopen tegen de problematiek van illegaal grondgebruik aan. Grondeigenaren zetten het hek dat hun tuin begrenst 3 meter verder naar achter het bos in. Anderen maken gebruik van de extra strook gras achter het huis om net nog even een zithoek te creëren. Een opvolgend eigenaar heeft vaak geen enkel idee hoe het oorspronkelijke perceel eruitzagen hoe groot het was. Wel zet hij ex art. 3:105 lid 1 BW een lopende verjaring voort. Op die manier wordt een verjaringstermijn voortgezet, die uiteindelijk kan leiden tot verkrijging (of verlies) van de grond.[1]

Een en ander zorgt niet alleen voor complicaties in het buitengebied maar ook binnen de bebouwde kom. Gemeenten willen een weg verbreden en bemerken dat de geprojecteerde verbreding plotsklaps bij iemand in de voortuin ligt. Dergelijke niet meer met de juridische werkelijkheid overeenstemmende feitelijke situaties leveren problemen op. Overheden hebben vaak niet de capaciteit om illegaal grondgebruik grootschalig aan te pakken. Op luchtfoto’s zijn de oorspronkelijke data van inbezitneming en de duur van het bezit meestal nog wel te traceren. De meeste mensen zullen in geval van een aanschrijving de illegaal gebruikte grond teruggeven, of willen kopen, maar anderen doen dat niet.

Voordat eventuele revindicatie mogelijk is, dient een ingewikkelde juridische discussie gevoerd teworden, met een mogelijk “negatieve” uitslag voor de eigenaar. Na een geslaagd beroep op verjaring komt (de voormalige) eigenaar ook geen vergoeding toe (art. 3:112 BW). Een dergelijke “negatieve” uitslag kan meebrengen dat een grondeigenaar zijn zakelijke recht van eigendom kwijt zal raken aan degene die de grond (destijds) in bezit heeft genomen of dit bezit heeft verkregen. Het gaat in dit soort gevallen niet alleen om de eigendom van grond. Ook erfdienstbaarheden, die zakelijke werking hebben, kunnen door verjaring ontstaan.

Bij het grote publiek is de term “verjaring” in zijn algemeenheid wel bekend, maar in de praktijk kan een veelvoud van verjaringsproblematiek ontstaan. Deze kan van juridische- of feitelijke aard zijn. Voor verjaring van de grondeigendom is vereist dat de illegaal grondgebruiker bezitshandelingen heeft verricht. Welke bezitshandelingen zijn daarvoor voldoende? Uit de rechtspraak blijkt dat hier geen eenduidig antwoord op te geven is: het zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

In deze bijdrage wordt getracht om een korte handleiding te schetsen voor de situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen. De bedoeling van dit artikel is om zelfstandig in een aantal voorkomende gevallen, een inschatting van een al dan niet geslaagd beroep op verjaring te kunnen maken. De daarvoor relevante bepalingen worden hieronder kort besproken, waarna een aantal praktijkvoorbeelden (waar rechters uiteindelijk een oordeel velden) wordt besproken. Ook het Oud Burgerlijk Wetboek (“OBW”) ontkomt niet aan een korte bespreking. Via de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek (“Overgangswet”) kan nog steeds op grond van het OBW verjaring tot stand zijn gekomen. Na bespreking van het OBW en het Overgangsrecht zal het huidige (Nieuw) Burgerlijk Wetboek (“NBW”) onder de loep worden genomen. Vrijwel alle in dit artikel geciteerde uitspraken worden weergegeven door de digitale vindplaats, het zogeheten ECLI-nummer.[2]

1. Was vroeger alles beter?

Voor de inwerkingtreding van de huidige wettelijke verjaringsregels op 1 januari 1992, was het OBW van toepassing.[3] Het OBW is van belang aangezien het nog van toepassing kan zijn in procedures.[4] Ook onder het oude recht bestonden de rechtsfiguren van verkrijgende en bevrijdende verjaring en wasvoor rechtsverkrijging door verjaring van grond bezit vereist. Bezitters te goeder trouw die zich op een rechtsgeldige titel konden beroepen, verkregen de eigendom van de grond na verloop van 20 jaar (art. 2000 lid 1 OBW). Bezitters te goeder trouw zonder een rechtsgeldige titel verkregen de eigendom van de grond door verjaring na verloop van 30 jaar (art. 2000 lid 2 OBW).[5] Bezitters niet te goeder trouw[6] konden onder het OBW geen eigendom van grond door middel van verjaring verkrijgen. In art. 2004 OBW[7] was echter wel geregeld dat rechtsvorderingen strekkende tot beëindiging van het bezit verjaarden na verloop van 30 jaar. De redactie van de tekst van art. 2004 OBW bracht mee dat een bezitter te kwader trouw dus nooit door verkrijgende verjaring eigenaar kon worden. Wel kon de rechtsvordering tot revindicatie verloren gaan (zie art. 2004 OBW). Onder het OBW ontstond dan de vreemde situatie dat een bezitter te kwader trouw geen eigenaar werd, maar niet aan rechtsvorderingen tot revindicatie bloot kon staan. In het NBW is ter wille van de rechtszekerheid geregeld dat ook een bezitter die niet te goeder trouw is eigenaar kan worden.[8] Op 1 januari 1992 zijn de huidige regels en termijnen voor de verjaring van grond opgenomen in het NBW. De inwerkingtreding van de verjaringsartikelen werd echter met één jaar uitgesteld, indien de verjaringstermijn van de grond vóór 1 januari 1992 was aangevangen.[9] Gedurende dit verlengingsjaar waren de 20-jaars en 30 jaarstermijn van het OBW van toepassing. Een en ander was van belang in verband met de termijn waarbinnen de verjaring afliep. Liep de verjaringstermijn af vóór 1 januari 1993 dan waren de rechtsgevolgen van het OBW van kracht. Indien de termijn echter doorliep tot na 1 januari 1993, dan is het NBW van toepassing.[10]

Overige zakelijke rechten en erfdienstbaarheden

We bezagen net de mogelijkheid dat onder het OBW geen revindicatie van de eigendom meer gevorderd kon worden. Ook andere zakelijke rechten konden onder het oude recht verloren gaan. Zo was bijvoorbeeld in art. 765 lid 3̊ OBW bepaald dat het recht van opstal, onder andere, verloren gaat door de verjaring van dertig jaren. Hetzelfde gold voor het recht van erfpacht (art. 783 OBW). Voor erfdienstbaarheden golden onder het oude recht voor verjaring andere regelingen dan voor andere zakelijke rechten. Verkrijging van een erfdienstbaarheid was geregeld in art. 744 OBW.

“De voortdurende en zigtbare erfdienstbaarheden kunnen, zowel door verjaring, als door titel verkregen worden.”

In de praktijk was het onder het OBW dus ingewikkeld om door verjaring een erfdienstbaarheid te verkrijgen. Deze moest immers voortdurend en zichtbaar zijn. Bij bijvoorbeeld een recht van overpad is dat nagenoeg onmogelijk. Niemand oefent het bezit van het recht van overpad immers gedurende de hele verjaringstermijn voortdurend uit.[11] Erfdienstbaarheden gingen teniet na 30 jaar. In art. 754 OBW was bepaald:

“Erfdienstbaarheid gaat ook teniet, wanneer daarvan in dertig achtereenvolgende jaren geen gebruik is gemaakt. Deze dertig jaren beginnen niet te loopen dan van den dag waarop men eene blijkbare en met de erfdienstbaarheid strijdige daad heeft verrigt.”

In deze situatie kon bijvoorbeeld gedacht worden aan het plaatsen van hekken om een recht van overpad te blokkeren. Zoals aangegeven kan onder het OBW verjaring zijn begonnen, die door de Overgangswet onder het NBW valide is. Ook is mogelijk dat op grond van de Overgangswet een onder het OBW gestarte verjaring voltooid is.[12]

2. Huidig recht, het NBW


2.1 Start en duur verjaringstermijn te goeder en niet te goeder trouw

In het NBW is omwille van de rechtszekerheid geregeld dat ook bezitters niet te goeder trouw (“te kwader trouw”) eigenaar van een onroerende zaak kunnen worden. Verkrijging en verlies door verjaring is in het NBW geregeld in Boek 3, titel 4, afd. 3, de artikelen 3:99-3:106 BW. Art. 3:101 BW bepaalt dat een verkrijgende verjaring (te goeder trouw ex art. 3:99 e.v. BW) begint te lopen te middernacht na aanvang van het bezit.[13] Bezit en houderschap zijn geregeld in Boek 3, titel 5, de artikelen 3:107-3:125 BW. Voor een goed begrip van de materie wordt aanbevolen om deze en de hierna vermelde artikelen eens rustig door te lezen. In art. 3:314 lid 2 BW is geregeld dat de termijn van bevrijdende verjaring (ex art. 3:105 BW e.v.) van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een nietrechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. Op basis van dit artikel begint dus een verjaringstermijn te lopen vanaf het tijdstip dat men opheffing van de onrechtmatige toestand kan vorderen. In art. 3:306 BW is opgenomen dat deze verjaringstermijn 20 jaar bedraagt. Art. 3:105 lid 1 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Dit leerstuk wordt hieronder verder toegelicht.

2.2 Twee soorten verjaring(stermijnen)

In de wet wordt verkrijgende verjaring op twee manieren geregeld. Wat betreft de verjaringstermijn wordt er in de wet dus een onderscheid gemaakt tussen bezit te goeder trouw (de verkrijgende verjaring) – de verjaringstermijn is in dat geval 10 jaar – en het bezit ongeacht de goede trouw (door verjaring van de rechtsvordering) – de verjaringstermijn bedraagt dan 20 jaar. Een geslaagd beroep op verjaring ontstaat daarnaast niet na enkel tijdsverloop. Voor een geslaagd beroep op verjaring dient tevens sprake te zijn van ondubbelzinnig bezit gedurende een periode van 10 of 20 jaar.[14] Van goede trouw is alleen sprake als de bezitter meende eigenaar van het perceel te zijn. Als uit de openbare registers kan worden herleid dat de bezitter geen eigenaar is van het perceel, dan zal het zeer lastig zijn om aan te tonen dat hij te goeder trouw op basis van verjaring de grond na 10 jaar in [15] eigendom heeft verkregen. Er zal in een dergelijk geval immers geen sprake zijn van goede trouw.[15] Daarbij wordt nog opgemerkt dat zowel voor de korte termijn van 10 jaar als voor de lange termijn van 20 jaar allereerst moet worden vastgesteld dat aan het bezitsvereiste is voldaan.[16] Daarnaast geldt dat goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en dient het ontbreken daarvan te worden bewezen.[17] Het beroep op goede trouw wordt niet aanvaard wanneer dit beroep inhoudt datmen onbekend is met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.[18] Van bevrijdende verjaring zal sprake zijn indien het perceel reeds 20 jaar in bezit genomen is. Bij bevrijdende verjaring speelt de goede trouw (dus) geen rol.[19] Hieronder zal de invulling van de bezitseis besproken worden.

2.3 Bezit

Bezit is dus een essentiële eis voor verkrijging van grond door verjaring. Art. 3:107 lid 1 BW bepaalt dat bezit het houden van een goed voor zichzelf is. Art 3:108 BW geeft daar nog een nadere invulling aan. Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de navolgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het meest makkelijke voorbeeld is het plaatsen van een bord, waarop staat dat men eigenaar van de in bezit genomen groenstrook is. De bezitter dient zich te gedragen alsof hij de eigenaar van het goed is, waarbij het duidelijk moet zijn dat de macht van de oorspronkelijke eigenaar is geëindigd. De bezitter moet tegenover de “oorspronkelijke” eigenaar zo handelen, dat deze daaruit kan opmaken dat de bezitter de eigendom pretendeert. De “oorspronkelijke” eigenaar kan dan tijdig maatregelen nemen om verjaring te voorkomen.[20] Voorts geldt dat de bezitter te goeder trouw die het bezit van een ander op grond van bijzondere titel heeft verkregen, de lopende verjaring voortzet.[21] Verderop zullen wij aan de hand van uitspraken, toelichten hoe de rechtspraak het bezitscriterium invult. De in wet gebruikte term “naar verkeersopvatting” is de oorzaak van zeer wisselende uitspraken. Verkeersopvatting is immers een vrij subjectief criterium. Aan de wetgever wordt toegegeven dat vanwege de zeer wisselende feitelijke casuïstiek, dit criterium niet scherper kan worden ingevuld. Dat is de taak van de rechtsprekende macht. Voor inbezitneming moet sprake zijn van ondubbelzinnig bezit.[22] Er is sprake van bezit wanneer iemand een goed houdt voor zichzelf en niet voor een ander. Dat er sprake moet zijn van ondubbelzinnig bezit was reeds in het OBW een vereiste en is te herleiden tot een arrest van de Hoge Raad uit 1915.[23] Dat het vereiste van ondubbelzinnig bezit ook in de huidige jurisprudentie wordt gesteld, blijkt uit een vrij recent vonnis van de Rechtbank Oost-Brabant van 22 oktober 2014.[24] Daarin oordeelde de rechtbank dat voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van ondubbelzinnig bezit gekeken dient te worden naar de verkeersopvattingen op grond van de uiterlijke feiten. Voorts is er geen sprake van ondubbelzinnig bezit indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed ook kan duiden op een gebruik in een andere hoedanigheid zoals huurder of (erf)pachter.[25] De lijn van het ondubbelzinnig bezit is bestendigd in het arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 2008.[26] In een recent arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015[27] had de gemeente een vordering ingesteld tot ontruiming van een strook grond. De verweerder in cassatie stelde zich op het standpunt dat er sprake was van verkrijgende verjaring aangezien hij sinds 15 januari 1982 erfpachter van het perceel was geworden dat grensde aan de strook grond van de gemeente en deze sindsdien in bezit had genomen. Het hof oordeelde dat tot 1994 geen sprake was van bezit. De verweerder was pas op 24 juni 1994 eigenaar geworden van het perceel, was zich vanaf dat moment als eigenaar van de strook grond gaan gedragen en was daarmee ook ondubbelzinnig bezitter van de strook grond. Het interversieverbod van art. 3:111 BW was hier volgens de Hoge Raad niet aan de orde aangezien de verweerder ten aanzien van de strook grond van de gemeente geen erfpachter – en dus ook geen houder – is geweest. Aangezien meer dan 20 jaren zijn verstreken nadat de verweerder erfpachter werd van de strook grond en verweerder het perceel van de gemeente in 1994 ondubbelzinnig in bezit had genomen, en de gemeente geen stuitingshandelingen heeft verricht, is de rechtsvordering van de gemeente tot ontruiming van het perceel verjaard. De Hoge Raad is dus van oordeel dat de gemeente langer dan 20 jaar een onrechtmatige toestand heeft laten voortduren en dat het niet aan de bevrijdende verjaring in de weg staat dat de bezitseis pas in de loop van deze termijn werd ingevuld. Een en ander was uiteraard anders geweest indien verweerder in cassatie geen bezitter was geworden, maar slechts houder was gebleven.

2.4 Houderschap

Art. 3:109 BW bouwt een rechtsvermoeden in dat wie een goed houdt, vermoed wordt dit voor zichzelf te houden. Art. 3:111 BW bepaalt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat. De houder kan dus uit zichzelf geen verandering brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf in beginsel niet tot bezitter maken.[28] Een en ander wordt slechts anders indien de houder het recht van de eigenaar tegenspreekt. Onvoldoende is de enkele mededeling dat de houder voortaan voor zichzelf wil houden. Noodzakelijk is dat de houder openlijk (te goeder trouw) het recht van de wederpartij betwist en zich daar ook naar gedraagt.[29]Art. 3:112 BW bepaalt dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel. Om de cirkel rond te maken is in art. 3:313 lid 1 BW opgenomen dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. De rechtspraak oordeelde in het verleden regelmatig dat van bezit niet snel sprake was, omdat ook een huurder of gebruiker grond in gebruik kon nemen en van eigendomspretenties geen sprake was. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 september 2015[30] een stuk onduidelijkheid op dit punt weggenomen. Het zogenaamde “theoretische” houderschap mag niet zomaar worden aangenomen. Voor een dergelijk oordeel zijn bijkomende omstandigheden en nadere onderbouwing vereist. Dit arrest zal een beroep op bevrijdende verjaring in de praktijk vergemakkelijken. Dat is niet gunstig voor overheden, nu deze het meest met illegaal grondgebruik van doen hebben. Hierna volgen enkele uitspraken waaruit de verdere problematiek blijkt inzake het onderscheid tussen houderschap en bezit. In een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 24 maart 2015[31] had een agrariër gesteld dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar zou zijn geworden van bepaalde gemeentegronden die hij bij de gronden had betrokken waarop hij zijn agrarische onderneming uitoefende. Daarbij was van belang dat de agrariër zijn onderneming voornamelijk uitoefende op gepachte gronden. Het hof stelde dat er geen sprake kan zijn van verjaring aangezien er geen sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit. Als redenering hiervoor voert het hof aan dat het in gebruik nemen en houden van de percelen er onder omstandigheden van dit geval evenzeer op zou kunnen duiden dat de agrariër meende dat hij op grond van een pachtovereenkomst met betrekking tot aangrenzende percelen ook tot het gebruik van de in geschil zijnde percelen (als pachter en niet als eigenaar) gerechtigd was.[32] In het onderhavige geval was aldus volgens het hof geen sprake van ondubbelzinnig bezit. Ten aanzien van het houderschap en de overgang naar bezit heeft het Hof ’s-Hertogenbosch op 3 mei 2011[33] een interessant arrest gewezen. Daarbij ging het om een strook grond waarvan de eiseres betoogde daarvan eigenaresse te zijn geworden door verjaring. Eiseres had een huurovereenkomst sinds 1983 met een woningstichting en ging er vanuit dat de strook grond ook tot de huurovereenkomst behoorde. Eiseres kwam er pas in 1993 achter dat de strook grond aan de gemeente toebehoorde en dat de strook grond dus niet onder de huurovereenkomst viel. Geoordeeld werd dat eiseres houder was van de grond en dat een houder geen bezitter kon worden. Daarbij werd tot slot nog opgemerkt dat ook indien zou worden aangenomen dat eiseres zichzelf in 1983 door inbezitneming bezitter heeft gemaakt van de grond, nog niet is voldaan aan het vereiste van ondubbelzinnig bezit voor rechtsverkrijging door verjaring. Eiseres heeft de strook grond op gelijke wijze gebruikt als het gedeelte van de tuin dat zij op grond van de huurovereenkomst in gebruik had. Naar buiten toe was er dus geen feitelijk verschil tussen de wijze waarop de strook grond van de gemeente gebruikt en de rest van de tuin van de woningcorporatie werd gebruikt. Dat de omstandigheden van het geval bepalend zijn voor de vraag of er sprake is van rechtsverkrijging door verjaring laat het vonnis van de Rechtbank Rotterdam van 12 september 2012 zien.[34] Daarbij ging het eveneens om het onderscheid tussen houderschap en bezit. Tussen eiseres en gedaagde was in 1945 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar voor gebruik van de poort en de kantoorruimte. In 1955 liep de huurovereenkomst af en zette eiseres het gebruik van de poort en garage als bezitter voort. De rechtbank oordeelde dat de verjaring in 1955 was gestart aangezien de huurovereenkomst in dat jaar geëindigd was en er dus vanaf 1955 geen sprake was van enige titel op basis waarvan gebruik werd gemaakt van de poort en de garage. Aangezien de bezitshandeling is gestart onder het OBW, geldt de termijn van 30 jaar van art. 2004 OBW. Nu de verjaring in 1955 is gaan lopen, is deze in 1985 geëindigd. De rechtbank oordeelde dat eiseres door verjaring eigenaresse is geworden van de poort en de garage.

2.5 Wijzigingen NBW

Onder het NBW is ten opzichte van het OBW een aantal wijzigingen doorgevoerd, waarvan de voor dit artikel meest belangrijke wijzigingen besproken worden. Onder het NBW wordt een bezitter te goeder trouw door verkrijgende verjaring eigenaar van de grond na 10 jaren.[35] Ook een bezitter niet te goeder trouw wordt, om de rechtszekerheid te dienen, onder het huidig recht na 20 jaar eigenaar van de grond.[36] De bevrijdende verjaring leidt onder het NBW dus tot verkrijging van de eigendom. Daarnaast is in het NBW, in tegenstelling tot het OBW, dezelfde regeling voor verkrijgende verjaring van alle beperkte rechten opgenomen. De erfdienstbaarheden zijn onderhevig aan dezelfde bepalingen als de rechten van erfpacht en opstal. Zo zal de boer die besluit om zijn moeilijk bereikbare perceel beter bereikbaar te maken door een pad over een aangrenzend perceel aan te leggen, na 20 jaar (niet te goeder trouw) een recht van erfdienstbaarheid hebben verkregen (art. 3:314 lid 2 BW jo. art. 3:306 BW jo. art. 3:105 lid 1 BW). Voor het teniet gaan van het zakelijk recht van erfpacht en opstal gelden andere eisen, waar art. 3:106 BW in voorziet. In dit artikel is bepaald dat wanneer de verjaring van een beperkt gerechtigde tegen de hoofdgerechtigde tot opheffing van een met het beperkt recht strijdige toestand wordt voltooid, het beperkte recht teniet gaat, voor zover de uitoefening daarvan door die toestand is belet. De parlementaire geschiedenis geeft het voorbeeld dat een erfdienstbaarheid van weg geheel tenietgaat wanneer ieder gebruik van de weg gedurende de loop van de verjaring onmogelijk is geweest. Kon er nog wel over worden gelopen, dan zal de erfdienstbaarheid om van de weg te voet gebruik te maken nog bestaan.[37] Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het plaatsen (door de eigenaar) van een hekwerk dat voor voertuigen de toegang tot de weg geheel afsluit, maar voor voetgangers nog een doorgang biedt. 

3. Enige praktische beschouwingen en tips


Voor de praktijk is een begrip van de hiervoor besproken bepalingen enorm belangrijk. Waar in de praktijk veel gepretendeerde verjaringen op afstuiten, is onder welke titel men het goed onder zich heeft gekregen. Om een voorbeeld te geven: als iemand een stuk grond huurt, is het (zolang de huurovereenkomst voortduurt) onmogelijk om door verjaring eigenaar van het gehuurde stuk grond te worden. De oorspronkelijke titel waarmee de rechtsverhouding wordt aangevangen, is immers huur (en dus houderschap) in plaats van bezit.[38] In de praktijk ziet men daarnaast frequent voorbeelden, waar de oorspronkelijke titel simpelweg gebruik is. Indien de eigenaar van een groenstrook achter een tuin deze aan de buurman in gebruik geeft, is verjaring dus uitgesloten. Een opvolgend eigenaar onder bijzondere titel kan wel bezitter worden indien hij zich de feitelijke macht over het goed verschaft, door bijvoorbeeld een op zijn tuin aansluitend hekwerk om de groenstrook te plaatsen. Hij is immers niet aangevangen als houder van de groenstrook voor de eigenaar. Een opvolger onder algemene titel (bijvoorbeeld een erfgenaam) kan zijn rechtsvoorganger die houder was slechts als houder opvolgen.

3.1 Bewijslast en stuiting

Over verkrijging van grond door verjaring wordt veel geprocedeerd. In procedures is van belang dat een beroep op verjaring een zogeheten bevrijdend verweer is. Dat betekent dat degene die zich op verjaring beroept, erkent dat een ander de eigenaar is, maar stelt dat de eigendom door verjaring (aan hem) verloren is gegaan. Ingevolge art. 150 Wetboek van Rechtsvordering (“Rv”), dat de bewijslast in een procedure regelt, zal degene die zich op verjaring beroept, het slagen van dat beroep dienen te bewijzen. Vaak kunnen luchtfoto’s aantonen wanneer een feitelijke situatie gewijzigd is. Als men een stuk grond in het verleden in gebruik (of anderszins) heeft gegeven, controleer dan of daar schriftelijke stukken aan ten grondslag liggen. Zo niet, laat deze alsnog door de gebruiker (of anderszins) tekenen. Het is niet makkelijk om aan te tonen op welke datum het bezitscriterium exact is ingevuld. Ook het stuiten van verjaring speelt een belangrijke rol. Men kan een lopende verjaring stuiten. Daarvoor volstaat een brief waarin uitdrukkelijk alle rechten worden voorbehouden en met name de gepretendeerde inbezitneming wordt tegengesproken (art. 3:117 lid 2 BW). Na een dergelijke brief moet wel binnen zes maanden een daad van rechtsvervolging worden ingesteld (art. 3:117 lid 2 BW jo. art. 3:116 BW). Een lopende verjaring kan worden gestuit door het uitbrengen van een dagvaarding.[39] 

3.2 Notariële gevolgen

Indien de eigendom door middel van verjaring is verkregen, kan de feitelijke toestand in overeenstemming worden gebracht met de rechtstoestand. Om dat te bewerkstelligen dient een verzoek bij het kadaster worden ingediend om de notariële akte in te schrijven. De inschrijving bij het kadaster kan op twee manieren plaatsvinden: op beider verzoek (van de eigenaar en de bezitter) of door een zelfstandig verzoek van de bezitter.[40] 

3.3 Inschatting verjaringskansen

Het verdient dus aanbeveling om (bij wijze van eerste indicatie) de volgende stappen na te lopen.

  • Wanneer is de (onrechtmatige) toestand (de inbezitneming) aangevangen?
    Het is van belang om dit na te gaan in verband met de beoordeling welk recht op de casus van 
    toepassing is. Indien de inbezitneming voor 1 januari 1992 is aangevangen dan kan het OBW van toepassing zijn. Is de inbezitneming na 1 januari 1992 aangevangen dan is sowieso het NBW van toepassing. Bezit is aldus een essentiële eis voor verjaring van grond. Bezit betreft het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen ondubbelzinnig moet zijn. Er is géén sprake van ondubbelzinnig bezit als er sprake is van gebruik van de grond in een andere hoedanigheid, zoals huurder, erfpachter etc. Aldus zal beoordeeld moeten worden of er een andere titel dan inbezitneming aan het gebruik van het perceel ten grondslag lag. Of er in een bepaald geval voldaan is aan het in bezit nemen van een goed wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen. De bezitter dient zich te gedragen alsof hij de eigenaar van de grond is. Deze gedragingen moeten zodanig zijn dat het duidelijk is dat de macht van de oorspronkelijke eigenaar is geëindigd.
  • Kan degene die zich op verjaring beroept de inbezitneming op het gepretendeerde tijdstip bewijzen?
    Degene die zich erop beroept eigenaar te zijn geworden door verjaring zal dat ingevolge art. 150 Rv dienen te bewijzen. In dat kader is het van belang dat aangetoond wordt dat de verkrijgende of bevrijdende verjaring vanaf het aangevoerde aanvangstijdstip is gestart.
  • Was die inbezitneming, waarbij we uitgaan van na 1992, te goeder trouw (10 jaar) of niet te goeder trouw (20 jaar)?
    Van belang is om vast te stellen wat de verjaringstermijn in het specifieke geval is. Als de inbezitnemer te goeder trouw handelt is er sprake van een termijn van 10 jaar. De verjaringstermijn voor inbezitneming ongeacht de goeder trouw bedraagt 20 jaar. Van bezit te goeder trouw zal niet snel sprake zijn als uit de openbare registers kan worden herleid dat de inbezitnemer geen eigenaar is van het perceel. In dat geval zal men dienen aan te tonen dat de termijn van 20 jaar verstreken is.Voor een succesvol beroep op verjaring is van belang dat de verjaringstermijn van 10 dan wel 20 jaar verstreken is. Indien dat niet het geval is, kan de eigenaar van de grond de verjaring stuiten. De stuiting kan plaatsvinden door een brief waarin de rechten van de eigenaar worden voorbehouden. Binnen zes maanden na het versturen van deze brief dient de eigenaar een daad van rechtsvervolging in te stellen.
  • Zijn er rechtsopvolgers onder bijzondere titel geweest?
    Een en ander is van belang voor de voortzetting van een lopende verjaring ex art. 3:102 lid 2 of art. 3:105 lid 1 BW. De rechtsopvolger te goeder trouw van de bezitter te goeder trouw zet de lopende verjaring voort op grond van art. 3:102 lid 2 BW. Was de voorganger houder van de strook grond, bijvoorbeeld op basis van een huurovereenkomst, dan kan de rechtsopvolger op grond van art. 3:105 lid 1 BW het gebruik als bezitter voortzetten. Was de rechtsvoorganger bezitter niet te goeder trouw, dan kan ex art. 3:105 lid 1 BW de bevrijdende verjaring voortgezet worden.

3.4 Publiekrechtelijke handhaving

Uit de hierna te behandelen uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 juli 2008[41] (“ABRvS”) (die inmiddels bestendige rechtspraak is) blijkt dat naast de privaatrechtelijke weg de overheid ook publiekrechtelijk kan optreden in geval van onrechtmatig gebruik van grond.[42] De casus was als volgt. De gemeente Alkmaar had geconstateerd dat een inwoner een stuk gemeentegrond bij zijn tuin had betrokken. Het stuk gemeentegrond betrof een groenstrook ten behoeve van openbaar nut waarop een wandelpad was aangebracht. Op de groenstrook had de inwoner een schuur, bestrating en beplanting aangebracht. Het wandelpad, dat door de rechter als een “weg” werd gekwalificeerd, voldeed niet meer aan de vereisten uit het APV. Bij besluit had B&W onder aanzegging van bestuursdwang de inwoner gelast om binnen acht weken na de datum van verzending van het besluit het in gebruik genomen stuk gemeentegrond te ontruimen en op te leveren in zodanige staat dat het geschikt is voor gebruik overeenkomstig de publieke bestemming. De inwoner ging niet over tot ontruiming waarna een discussie ontstond tussen de partijen. De ABRvS stelt vast dat door de inwoner niet is weersproken dat de groenstrook in het kadaster als eigendom van de gemeente staat geregistreerd. Voorts overweegt de ABRvS dat in deze bestuursrechtelijke procedure wordt uitgegaan van de juistheid van deze registratie, tenzij de onjuistheid als evident kan worden vastgesteld. Als de inwoner meent dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de groenstrook, dan ligt het volgens de ABRvS op zijn weg om zich tot de burgerlijke rechter te wenden teneinde een daartoe strekkend vonnis te krijgen. Ten aanzien van het gebruik in strijd met de APV oordeelt de ABRvS dat nu vaststaat dat een deel van de groenstrook wordt gebruikt anders dan overeenkomstig de publieke functie, de inwoner in strijd heeft gehandeld met het APV en B&W daartegen handhavend kon optreden. Hieruit blijkt dus dat naast de vaak gekozen privaatrechtelijke weg de overheid mogelijk ook via de publiekrechtelijke weg kan optreden tegen onrechtmatig grondgebruik.[43] De keuze voor de publiekrechtelijke weg leidt er echter niet toe dat met volledige zekerheid gesteld kan worden dat het geschil daarmee is opgelost. Indien de “inbezitnemer” namelijk stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden kan het geschil verder worden beslecht bij de civiele rechter. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of een keuze voor de publiekrechtelijke weg zich loont voor de overheid. Wel kan ons inziens uit de genoemde uitspraken worden afgeleid dat een openbare functie gehandhaafd kan worden, ook al blijkt na een civiele procedure dat de eigendom van bijvoorbeeld een gedeelte van een openbare groenstrook gewisseld is.

4. Slotsom


Verjaring is en blijft een lastig onderwerp. Met name aan het criterium van ondubbelzinnige inbezitneming wordt niet snel voldaan. De rechtspraak blijft casuïstisch en divers, waarbij het besproken arrest van de Hoge Raad van 18 september 2015 enige duidelijkheid in de verhouding houder/bezitter geschapen heeft. Aan de hand van de besproken criteria en tips kan wel een indicatie gegeven worden of een terecht beroep op verjaring wordt gedaan. Indien de titel van gebruik een andere is dan inbezitneming, bijvoorbeeld houderschap, huur, gebruik of pacht, is het aan te bevelen deze gebruikstitel schriftelijk vast te leggen. Op luchtfoto’s is daarnaast goed te zien wanneer er feitelijke veranderingen in een toestand zijn ontstaan en kan een inschatting worden gemaakt wanneer een eventuele verjaringstermijn is gaan lopen. De enkele stuiting van een verjaring biedt slechts soelaas voor zes maanden. Binnen zes maanden na stuiting dient immers een rechtsvordering tot ontruiming ingesteld te worden. In een procedure rust de bewijslast van verjaring op degene die zich daarop beroept. Het is dus van belang om altijd onderbouwing van een standpunt te vragen dat ziet op verkrijgende of bevrijdende verjaring. Ook is van belang dat het illegale gebruik van grond soms op basis van het publiekrecht aangepakt kan worden. Indien mogelijk is dat de goedkoopste oplossing om het illegale gebruik van grond te stoppen. Van belang is daarbij dat ook het procesinitiatief wordt omgedraaid. In plaats van dat een overheid een gang naar de civiele rechter moet maken, is het nu aan de illegaal grondgebruiker om deze gang naar de civiele rechter te maken. Dit kosten verslindende traject zal menig illegale grondgebruiker afschrikken. Voor zover in het kader van een goede ruimtelijke ordening mogelijk, blijft het echter de kortste klap om de grond aan de illegale gebruiker te koop of ten titel van gebruik aan te bieden. In een groot aantal gevallen leidt dat tot een voor alle partijen bevredigende oplossing.

Voetnoten


[1] Een van de redenen voor het invoeren van de verjaring in de wet is dat het onwenselijk werd beschouwd dat het feitelijk gebruik en de
eigendomssituatie niet met elkaar in overeenstemming waren. Zie ook Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/536.
[2] Vrijwel alle in dit artikel geciteerde uitspraken worden weergegeven door de digitale vindplaats, het zogeheten ECLI-nummer. Door de
in de voetnoot aangehaalde citeertitel in de zoekmachine Google in te voeren, kan de betreffende uitspraak snel digitaal gelezen
worden. De links kunnen eenvoudig gekopieerd worden in de zoekmachine van www.rechtspraak.nl. Onder voetnoot 36 bijvoorbeeld:
“ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9851”.
[3] Voor iedereen die de complete tekst van het OBW zoekt: deze kan gevonden worden op https://books.google.nl/books?id=8Wpw8OiJFoC&
printsec=frontcover&dq=burgerlijk+wetboek&lr=&as_brr=1&hl=nl#v=onepage&q=burgerlijk%20wetboek&f=false.
[4] Zie voor een zeer leesbare uiteenzetting van verjaring in het OBW, het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch 29 juni 2012,
ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9851 en het vonnis van Rb. ’s-Gravenhage 13 maart 2013, ECLI:NLRBDHA:2013:BZ6435.
[5] Art. 2000 OBW luidt als volgt: “Die te goeder trouw, en uit kracht van een en wettige titel, een onroerend goed (…) verkrijgt bekomt
daarvan den eigendom, bij wege van verjaring, door een bezit van twintig jaren. Die te goeder trouw het bezit heeft gedurende dertig
jaren, verkrijgt den eigendom, zonder dat hij kan worden genoodzaakt zijnen titel te tonen.”
[6] De term “te kwader trouw” stamt uit het OBW en wordt in het NBW niet gebruikt. In het NBW is sprake van ‘niet te goeder trouw’.
[7] Art. 2004 OBW luidt als volgt: “Alle rechtsvorderingen, zoo wel zakelijke als persoonlijke, verjaren door dertig jaren, zonder dat hij die
zich op de verjaring beroept verpligt zij eenigen titel aan te toonen, of dat men hem eenige exceptie, uit zijne kwade trouw ontleend
kunnen tegenwerpen.”
[8] Dit mankement van het OBW is reeds in art. 93 van de Overgangswet geregeld. In voornoemd artikel is bepaald dat de bezitter van de
onroerende zaak, indien de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit onder het oude recht in het jaar
van de uitgestelde werking is voltooid, de onroerende zaak door de bezitter wordt verkregen op 1 januari 1993.
[9] Art. 73 Overgangswet. In dat geval waren de verjaringsartikelen aldus pas op 1 januari 1993 van kracht.
[10] Voor een uitgebreide beschrijving van het Overgangsrecht van OBW naar NBW zie Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/562.
[11] F.J. Vonck, De Notarisklerk november/december 2011.
[12] Zie bijvoorbeeld art. 93 OBW dat hiervoor reeds is toegelicht. Voor een uitvoerige uiteenzetting van de verkrijgende verjaring van een
erfdienstbaarheid van overpad zie L.P.W. van Vliet, ‘Verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid van overpad’, NTBR 2010/37 en
H.D. Ploeger, ‘De geboorte van erfdienstbaarheden; over vestiging, verjaring en bestemming’, De Notarisklerk 2004, 1434.
[13] GS Vermogensrecht, art. 3:101 BW, aant. 2.
[14] Art. 3:99 en 3:105 BW jo. art. 3:306 BW.
[15] Art. 3:23 BW. In de hierna te noemen uitspraken werd eveneens geoordeeld dat niet was voldaan aan de goede trouw:
ECLI:NL:RBROT:2008:BD9499, ECLI:NL:RBDHA:2015:1178, ECLI:NL:GHAMS:2014:317, ECLI:NL:GHSHE:2013:CA0013,
ECLI:NL:RBMID:2009:BH9342, ECLI:NL:RBROT:2012:BW9079, ECLI:NL:RBOVE:2013:2878, ECLI:NL:GHDHA:2014:343.
[16]Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/546.
[17] Art. 3:118 lid 3 BW.
[18] Art. 3:23 BW en ECLI:NL:RBGEL:2014:6409.
[19] Hoe de Hoge Raad de verkrijging door een bezitter niet te goeder trouw beoordeelt en uitwerkt wordt geïllustreerd in
ECLI:NL:HR:2012:BW5324. Zie ook GS Vermogensrecht, art. 3:105, aant. 4.
[20] HR 15 januari 1193, NJ 1993/178 en onder meer Rb. Oost-Brabant 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6306, r.o. 4.3.
[21] Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/553.
[22] Zie ook R.D. Lubach, ‘Een huisje op Terschelling: over verjaring, eigendom en het recht van opstal’, MvV 2008, 12.
[23] HR 26 februari 1915, W. 9864.
[24] ECLI:NL:RBOBR:2014:6307.
[25] ECLI:NL:GHSGR:2012:BW7433.
[26] ECLI:NL:HR:2008:BD7601.
[27] CLI:NL:HR:2015:2463.
[28] Rank-Berenschot Tekst & Commentaar, tiende druk, aant. 3 bij art. 3:111 BW. Zie ook Hartkamp, Compendium 2005/112.
[29] Asser/Mijnssen, De Haan & Van Dam 3-I 2006/170.
[30] ECLI:NL:HR:2015:2743.
[31] ECLI:NL:GHSHE:2015:1052.
[32] Dat een houder geen eigenaar kan worden door verjaring is eveneens bevestigd in ECLI:NL:RBZWB:2014:6637,
ECLI:NL:RBNHO:2014:5387, ECLI:NL:GHSHE:2008:142, ECLI:NL:GHSHE:2013:5986, ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ8723,
ECLI:NL:HR:2010:BO1763, ECLI:NL:GHARN:2010:BO6315, ECLI:NL:RBROT:2013:CA3092.
[33] ECLI:NL:GHSHE:2011:BZ5476. Tegen het arrest van het hof heeft de bewoonster cassatie ingesteld bij de Hoge Raad, zie
ECLI:NL:HR:2013:BY6754. De Hoge Raad oordeelde echter dat de in het middel aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden.
[34] ECLI:NL:RBROT:2012:BY0667.
[35] Art. 3:99 lid 1 BW.
[36] Art. 3:314 lid 2 BW jo. art. 3:306 BW jo. art. 3:105 lid BW.
[37] MvA II, Parl. Gesch. 3, p. 421.
[38] Zie ook ECLI:NL:HR:2015:2743.
[39] ECLI:NL:GHARL:2014:6768.
[40] Voor een nadere uitwerking van de rol van de notaris zie J.J.H. Wijnmalen, ‘Verkrijgende en bevrijdende verjaring bij vastgoed’,
Vastgoedrecht 2010-2, p. 66-68 en L.C.A. Verstappen, ‘Registratie van verkrijgingsverjaringen’, WPNR 2013 (6970).
[41] ECLI:NL:RVS:2008:BD8901.
[42] Zie ook de ABRvS van 14 september 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BS8838, de ABRvS van 12 december 2012,
ECLI:NL:RVS:2012:BY5842 en de ABRvS van 16 januari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY8534.
[43] Naast de in deze uitspraak genoemde mogelijkheid om op basis van het APV op te treden tegen onrechtmatig grondgebruik, blijkt uit de
rechtspraak dat het ook mogelijk is om op te treden tegen onrechtmatig grondgebruik op basis van strijd met het bestemmingsplan. Zie
hiervoor de ABRvSvan 23 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU5392.

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.