Wanneer mag een huurder de inrichting van de gehuurde bedrijfsruimte veranderen?

Wanneer mag een huurder de inrichting van de gehuurde bedrijfsruimte veranderen?

 

Op grond van de wet is het een huurder niet toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, tenzij het gaat om veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden.

 

Aan de hand van een recente uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam bespreek ik wanneer een huurder geen toestemming nodig heeft van de verhuurder als hij veranderingen wil aanbrengen in de gehuurde ruimte en wat een huurder kan doen als hij die toestemming wel nodig heeft, maar de verhuurder die weigert te geven.

 

Wat speelde er?

Een exploitant huurt sinds 1983 een tankstation van een (vermoedelijk grote) oliemaatschappij. Op grond van de overeenkomst is de huurder gehouden om via het tankstation brandstoffen van de verhuurder aan het publiek te verkopen. Op het betreffende terrein staan enkele benzinepompen en is een shop gevestigd, waar diverse producten aan bezoekers van het tankstation worden verkocht.

 

De huurder heeft zijn verhuurder verzocht akkoord te gaan met plaatsing van een textielwasmachine bij het tankstation. Op een andere locatie die de huurder exploiteert heeft hij dat ook gedaan en daar is de wasmachine een groot succes. Omdat de verhuurder de toestemming weigerde, heeft de huurder zich tot de kantonrechter gewend.

 

Primair heeft de huurder een verklaring voor recht gevorderd dat hij geen toestemming nodig heeft van de verhuurder voor het plaatsen van de textielwasmachine. De textielwasmachine, die niet verankerd zal staan, zal op zo’n manier worden geplaatst dat het aanzicht van het station en de verkoop van brandstoffen daardoor niet worden belemmerd, aldus de huurder. De machine kan volgens de huurder zonder noemenswaardige kosten worden verwijderd. Dat laatste heeft de verhuurder betwist. Er moeten voorzieningen worden getroffen, zoals het aanbrengen van leidingen en het weghalen van bestrating, waarvan de verwijderingskosten naar schatting van de verhuurder neer zullen komen op een bedrag van € 1.500,00. Volgens de verhuurder was dus toestemming nodig en die werd niet gegeven, omdat het economisch nut ontbreekt en de wasmachine niet past binnen het uniformiteitsbeeld dat de verhuurder op al haar locaties hanteert.

 

Wel toestemming nodig

Met de zinsnede ‘zonder noemenswaardige kosten’ heeft de wetgever bedoeld dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of dermate geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken. Als voorbeeld noemt de wetgever het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan na verwijdering de gaten moeten worden dichtgestopt. Ook de plaatsing van bijvoorbeeld gordijnrails, luxaflex of badkamerkastjes is aan te merken als (zeer) geringe verandering en mag in principe zonder toestemming van de verhuurder plaatsvinden.

 

De kantonrechter is tot het oordeel gekomen dat de kosten voor het verwijderen van de betreffende textielwasmachine niet te verwaarlozen zijn, zodat deze kosten niet de hiervoor genoemde toets “zonder noemenswaardige kosten” kunnen doorstaan. Het gaat hier om een industriële textielwasmachine met naar schatting een gewicht van ruim 300 kilo die met een kraan moet worden afgeleverd. Hoewel de machine vervolgens niet aan of in de grond zal worden verankerd, zal de machine wel moeten worden aangesloten op krachtstroom, de riolering en de waterleiding, waarvoor graafwerkzaamheden onvermijdelijk zullen zijn.

 

Het voorgaande betekende dat de huurder voor het plaatsen van de textielwasmachine toestemming nodig had van de verhuurder. Omdat de verhuurder die weigerde te geven, heeft de huurder vervolgens gevorderd dat de rechter hem zal machtigen tot het plaatsen van de textielwasmachine op de door hem gewenste locatie.

 

Vervangende machtiging

In de wet is bepaald dat de rechter een dergelijke vordering kan toewijzen indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.

 

In dit geval viel de belangenafweging in het voordeel van de huurder van het tankstation uit. De huurder heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangetoond dat hij met de plaatsing van de textielwasmachine een duidelijk economisch nut nastreeft. De textielwasmachine zal hem naar verwachting een winst van circa € 25.000,00 per jaar opleveren, wat goed gezien de teruglopende omzetten van de afgelopen jaren goed van pas zal komen.

 

De belangen van de verhuurder, die vooral zien op uniformiteit en veiligheid, zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig zwaarwegend dat het belang van de huurder daarvoor moet wijken. Het is niet aannemelijk dat de enkele plaatsing van een textielwasmachine afbreuk zal doen aan het sterke, gevestigde merk van de verhuurder. De plaatsing van een textielwasmachine is een branchevreemde activiteit op een tankstation, maar dat geldt volgens de kantonrechter onmiskenbaar ook voor andere branchevreemde producten zoals complete koffieshops op en bij andere tankstations van verhuurder. Hoewel het waarborgen van de veiligheid op het tankstation op zichzelf genomen een zwaarwichtig belang is, staat een dergelijk belang niet reeds op voorhand aan de machtiging in de weg. Dit met name omdat met betrekking tot veiligheidsaspecten nadere voorwaarden aan de machtiging kunnen worden verbonden.

 

De kantonrechter heeft de vervangende machtiging verleend en daaraan enkele voorwaarden verbonden. Kort gezegd dient de huurder te beschikken over de benodigde vergunning voordat hij de textielwasmachine plaatst en zullen de nodige veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen. Opvallend aan deze uitspraak is dat de kantonrechter niet alleen toestemming gaf voor het aanbrengen van een verandering, maar in feite ook om, zij het voor een klein deel, een andere bestemming aan het gehuurde te geven. De in de huurovereenkomst opgenomen bestemming was immers een tankstation dat dient als verkooppunt voor brandstoffen en daaraan gelieerde producten en nu is het de huurder toegestaan om wasserettediensten aan te bieden.

 

Tot slot

Huurders die veranderingen willen aanbrengen in het gehuurde doen er goed aan op voorhand de (on)mogelijkheden te onderzoeken en daarover met de verhuurder in gesprek te gaan. Als dat laatste niets oplevert, kan de huurder de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen. Het zonder de benodigde toestemming aanbrengen van veranderingen is namelijk niet zonder risico. Het kan tot gevolg hebben dat de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wat onder omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

 

Karima Bol

Advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.