Wat maakt precies deel uit van een gehuurd object?

Over het antwoord op die vraag wordt in de huurrechtpraktijk met enige regelmaat gediscussieerd. Het kan er dan bijvoorbeeld om gaan voor wiens rekening het onderhoud van een zaak komt of wie eigenaar van een bepaalde zaak is. In dit blog licht ik aan de hand van twee uiteenlopende uitspraken toe wat het belang van een dergelijke discussie kan zijn.

Zonnepanelen op gehuurde grond
Grote zonneparken schieten de laatste tijd als paddestoelen uit de grond. Als voor de realisatie van zo’n zonnepark grond wordt gehuurd, is de vraag wat er vervolgens (juridisch gezien) met de aangebrachte zonnepanelen gebeurt. Zijn die eigendom van de exploitant of worden de zonnepanelen als gevolg van natrekking eigendom van de verhuurder?

Die vraag speelde eind vorig jaar bij de Rechtbank Noord-Holland (i). Een (onder)huurder had op gehuurde grond een zonnepark geplaatst. Nadat de onderverhuurder failliet was verklaard en de huurovereenkomst door de curator was opgezegd, wilde de onderhuurder aanspraak maken op de eigendom van de zonnepanelen, althans op de verkoopopbrengst daarvan. De onderhuurder meende dat hij voor de aanschaf van de zonnepanelen had betaald. De curator van de onderverhuurder had de panelen inmiddels verwijderd en verkocht.

Om vast te kunnen stellen aan wie de eigendom van de zonnepanelen toekwam, heeft de rechtbank aan de hand van vaste jurisprudentie (Portacabin-arrest) beoordeeld of het zonnepark een roerende of onroerende zaak was. Aan de hand van de feitelijke inrichting van het zonnepark kwam de rechtbank tot de conclusie dat het zonnepark naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven en dat die bestemming ook naar buiten toe kenbaar was. Het argument van de (onder)huurder dat de 666 zonnepanelen binnen drie dan wel vier dagen eenvoudig konden worden verwijderd, maakte geen verschil. Het zonnepark werd door de rechtbank aangemerkt als een onroerende zaak. Als gevolg hiervan is de hoofdverhuurder tevens eigenaar van de grond waarop het zonnepark was gerealiseerd door natrekking eigenaar geworden van het zonnepark.

Het is overigens niet zo dat een huurder vervolgens met lege handen staat. De huurder is op grond van de wet bevoegd de natrekking ongedaan te maken door de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde voor het einde van de huurovereenkomst feitelijk weg te nemen. Dit zogenaamde ‘wegbreekrecht’ dient ertoe ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen. Uit de hiervoor besproken uitspraak volgt dat een dergelijk wegbreekrecht ook aan een onderhuurder kan toekomen.

Het blijkt niet met zoveel woorden uit de uitspraak, maar de curator van de onderverhuurder was de onderhuurder naar alle waarschijnlijkheid een stap voor. Gebruikmakend van zijn wegbreekrecht (de onderverhuurder was immers zelf ook huurder) heeft de curator het zonnepark verwijderd voordat de onderhuurder iets kon doen. De onderhuurder bleef in dit geval dus met lege handen achter.

Onderhoud zonwering en keukenapparatuur huurwoning
In een compleet andere zaak ging het om de vraag voor wiens rekening het onderhoud van bepaalde voorzieningen in een huurwoning kwam.Uit de wet volgt – kort gezegd – dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te verschaffen. Als de gehuurde zaak niet (langer) het genot verschaft dat een huurder bij aangaan van de overeenkomst mag verwachten van de betreffende zaak is sprake van een gebrek en is de verhuurder verplicht dat gebrek te verhelpen. Alleen specifiek in de wet benoemde kleine herstellingen kunnen voor rekening van de huurder komen. Uitgangspunt is dus dat het onderhoud en herstel van (delen van) een gehuurde zaak voor rekening van de verhuurder komen. Ingeval van woonruimte kan van deze wettelijke onderhoudsverdeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Midden-Nederland (ii) stelde de verhuurder van een woning zich op het standpunt dat onderhoud en herstel van de zonweringsinstallatie en keukenapparatuur (het fornuis, de ijskast en de afwasmachine) voor rekening van de huurder kwamen. In de huurovereenkomst was namelijk uitdrukkelijk bepaald dat de zonweringsinstallatie en keukenapparatuur niet tot het gehuurde behoorden. De kantonrechter heeft vervolgens onderzocht of dit laatste op grond van de wet ook daadwerkelijk het geval was.

Ten aanzien van de zonwering kwam de kantonrechter tot de conclusie dat zonwering bestanddeel was van de gehuurde woning. De gehele zonweringinstallatie was in dit geval in constructief opzicht specifiek op het gehuurde afgestemd en de zonwering kon niet van het gehuurde worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis werd toegebracht aan de woning. De bepaling in de huurovereenkomst dat de zonwering niet tot het gehuurde behoorde hield dus geen stand en de verhuurder diende voor onderhoud en herstel van de zonwering zorg te dragen.

Met betrekking tot de keukenapparatuur oordeelde de kantonrechter anders. Ook ingeval van keukens hangt het af van de inrichting en constructie van de keuken en de mate waarin apparatuur en inrichting op elkaar zijn afgestemd. De kantonrechter oordeelde dat het niet zo was dat de gehuurde woning zonder keukenapparatuur als onvoltooid moest worden beschouwd. Bovendien kon de keukenapparatuur van de woning worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis zou worden toegebracht aan de woning. Onderhoud en herstel van deze apparatuur kwamen in dit geval dus voor rekening van de huurder.

Tot slot
Uit het voorgaande volgt dat alertheid geboden is. In het kader van zowel onderhoudsverplichtingen als eigendomsaanspraken is het van belang steeds de vraag te stellen: wat behoort er precies tot het gehuurde?

Met name als er grote investeringen zullen worden gedaan, al dan niet in het kader van complexere onderhuurconstructies, is het raadzaam vooraf advies in te winnen over de juridische situatie en hoe een en ander goed kan worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Karima Bol
Advocaat huurrecht

(i)             https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:11385&showbutton=true&keyword=huurovereenkomst

(ii)            https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:6748&showbutton=true&keyword=huurovereenkomst

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.