Welke rol speelt een bestemmingsplan in het kader van een huurovereenkomst?

Voor zowel huurders als verhuurders is het van belang rekening te houden met de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden op een locatie. Als een huurder in strijd met een bestemmingsplan handelt, heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden, niet alleen tegen de overtredende huurder, maar ook tegen de eigenaar, vaak de verhuurder van de onroerende zaak.

Dat een bestemmingsplan van grote betekenis kan zijn bij de uitvoering van een huurovereenkomst blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Overijssel.

Wat speelde er?

In deze zaak werd een schuur verhuurd aan een huurder die een deel van de ruimte (onder)verhuurde aan een dart- en biljartvereniging en in een ander deel van het gehuurde zelf ‘Broodje bij de Brug’ exploiteerde. Daar bereidde de huurder broodjes en maaltijden die aan klanten werden bezorgd. Ten behoeve daarvan heeft de huurder een professionele keuken in het gehuurde geïnstalleerd.

In het geldende bestemmingsplan was bepaald dat de locatie bestemd was voor wonen en het exploiteren van een biljart- en dartvereniging. Een kantine was volgens het bestemmingsplan ook toegestaan. De huurder had een omgevingsvergunning aangevraagd voor het door hem gewenste, van het bestemmingsplan afwijkende gebruik. De gemeente weigerde die vergunning te verlenen. Hangende de bezwaar- en beroepsprocedures heeft de gemeente zowel de huurder als de verhuurder aangeschreven en geëist dat het gebruik in strijd met het bestemmingsplan zou worden gestaakt. Voor de activiteiten van de huurder bestond geen zicht op legalisatie en om beëindiging van de met het bestemmingsplan strijdige activiteiten te bewerkstelligen, werd een last onder dwangsom opgelegd.

Met het oog op de last onder dwangsom heeft de verhuurder de huurder verzocht om het met het bestemmingsplan strijdige gebruik te staken. Omdat de huurder daaraan geen gehoor gaf, heeft de verhuurder in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd. De voorzieningenrechter moest beoordelen of de huurder, door in strijd met het bestemmingsplan te handelen, ook in strijd handelde met de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst was opgenomen: “Het gehuurde mede-gebruiksrecht is uitsluitend bestemd zoals aangegeven in het bestemmingsrecht bij de [gemeente].” De voorzieningenrechter heeft hieruit afgeleid dat het de bedoeling van partijen was dat het gehuurde gebruikt zou worden in overeenstemming met de bestemming die op grond van het bestemmingsplan was toegestaan. Verder was in de toepasselijke algemene voorwaarden bepaald dat de huurder verplicht was om te zorgen voor de vergunningen die vereist waren voor het bedrijf dat de huurder wilde uitoefenen. Ook aan die verplichting kon de huurder niet voldoen. De voorzieningenrechter kwam dan ook tot de conclusie dat de huurder tekortschoot in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Het argument dat bij een gedwongen ontruiming het voortbestaan van haar onderneming op het spel zou komen te staan, kon deze huurder niet baten. De voorzieningenrechter oordeelde dat van een ondernemer kan en mag worden verwacht dat hij tijdig beschikt over de voor zijn onderneming vereiste vergunningen en dat hij zich ervan vergewist dat dit bij aanvang van de huurovereenkomst het geval is. Een onderneming exploiteren zonder over de vereiste vergunning te beschikken, kwam dan ook voor rekening en risico van de huurder. Het belang van de verhuurder om aan de illegale exploitatie van het gehuurde een einde te maken, prevaleerde. De huurder werd veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

ROZ-modellen

In de hiervoor besproken uitspraak hadden partijen een specifieke bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst opgenomen waardoor het toegestane gebruik rechtstreeks was gekoppeld aan wat er op grond van het bestemmingsplan was toegestaan. Ook in de veel gebruikte modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is een koppeling met de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden terug te vinden.

In de modelhuurovereenkomsten voor zowel winkelruimte (en andere 290-ruimte) als kantoorruimte (en andere zogenaamde 230a-ruimte) is in artikel 1.1 opgenomen dat verhuurder aan huurder ‘bedrijfsruimte’ verhuurt. In beide modellen is vervolgens de volgende bepaling te vinden: ‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als …’. In deze bestemmingsbepaling benoemen partijen het door de huurder beoogde gebruik vaak concreet, bijvoorbeeld ‘kledingwinkel’, ‘snackbar’ of ‘lunchroom’.

Uit de algemene bepalingen die door de ROZ zijn opgesteld en doorgaans ook deel uitmaken van de huurovereenkomst, volgt – kort gezegd – dat het de verplichting van de verhuurder is om ervoor te zorgen dat het gehuurde kan worden gebruikt als bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. De huurder is daarentegen zelf verantwoordelijk voor de specifieke bestemming zoals door partijen is opgenomen in de hiervoor cursief aangeduide bepaling. De huurder dient in dat geval dus zelf te zorgen voor vergunningen, ontheffingen e.d. Als een huurder de bedrijfsruimte vervolgens in strijd met het bestemmingsplan of zonder de benodigde vergunningen exploiteert, wordt dat aangemerkt als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

Tot slot

Huurders doen er goed aan om, voordat zij een huurovereenkomst sluiten, na te gaan of de voorgenomen activiteiten wel zijn toegestaan op de betreffende locatie. Huurovereenkomsten worden vaak voor langere duur aangegaan en de huurder kan al snel in de problemen komen als het beoogde gebruik niet mogelijk blijkt te zijn. Zoals uit de hiervoor besproken uitspraak blijkt, wordt dit al snel als verantwoordelijkheid van de huurder gezien.

Ook verhuurders dienen zich rekenschap te geven van de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden van de te verhuren ruimte en met name de verdeling van de verantwoordelijkheden op dat punt. De verhuurder doet er goed aan te verwijzen naar het geldende bestemmingsplan en de huurder ervoor verantwoordelijk te maken dat het gehuurde niet in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Karima Bol

advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.