Wie moet er betalen voor bodemverontreiniging?

Regelmatig worden er percelen met bodemverontreiniging verkocht. Als partijen bekend zijn met de bodemverontreiniging worden er in de koopovereenkomst meestal afspraken gemaakt over de verdeling van kosten en risico’s. Soms wordt onderschat wat het belang is van duidelijke contractbepalingen hierover. Partijen denken dit onderdeel goed te hebben geregeld, maar in de praktijk kan dat anders zijn. Dat was ook zo in de zaak waarin het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 1 augustus 2017 arrest heeft gewezen.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:3476&showbutton=true

Er waren afspraken gemaakt over de aanwezige bodemverontreiniging. De verkoper zou deze verontreiniging laten saneren. Toch ontstond er een geschil over het verwijderen van puin uit de grond. Het heeft drie jaar procederen gekost om antwoord te krijgen op de vraag of het verwijderen van puin uit de grond nu wel of niet viel onder de saneringsverplichting die de verkoper op zich had genomen.

Wat speelde er nu precies in deze zaak?

Een perceel grond waarop vroeger kippenstallen stonden, is verkocht en geleverd aan de koper. De koper wilde op het perceel glastuinbouw bedrijven. In de koopovereenkomst stond over bodemverontreiniging:

“Verkoper verklaart dat een gedeelte van het gekochte is vervuild. Verkoper zal op zijn kosten zorgdragen voor sanering van het gekochte.”

Het saneringsrapport dat de verkoper had laten opstellen, was bij partijen bekend. Het ging om vervuiling met zinkassen. Sintels uit de zinkindustrie werden vroeger vaak gebruikt om paden te verharden. Voor de levering van het perceel plaatsvond, is er gesaneerd. Na enkele jaren kwam de koper erachter dat er nog licht verontreinigd puin in de grond zat. Volgens de koper kwam het puin van de oude kippenstal die jaren voor de verkoop was gesloopt. Het puin zou (samen met de sintels) zijn gebruikt voor het verharden van een pad op het perceel. Volgens de koper moest de verkoper het puin alsnog saneren. Volgens de verkoper stond juist niet vast dat het puin verband hield met het sintelpad. Zolang dat niet duidelijk was, zou de verkoper volgens hem niet hoeven te betalen. De koper heeft toen op eigen kosten het puin laten weghalen, maar hij hield de verkoper voor de kosten aansprakelijk.

Het oordeel van het gerechtshof

Het gerechtshof heeft de vraag beantwoord of het verkochte perceel beantwoorde aan de verwachtingen die de koper ervan mocht hebben op basis van de overeenkomst. De contractsbepaling over de bodemverontreiniging bepaalt grotendeels wat de koper mocht verwachten wat betreft de bodemgesteldheid. Het hof ging niet mee met de stelling van de verkoper dat het helemaal niet zeker is dat het puin afkomstig is van de oude kippenstallen of dat het puin samenhangt met het verharde sintelpad. De verkoper had dat punt volgens het hof zelf hard moeten maken, namelijk door onderzoek te doen. De koper heeft het afgegraven puin een tijd in depot gezet. Er was dus gelegenheid voor de verkoper om onderzoek te doen. Verder nam het hof aan dat grond met puin ongeschikt was voor het beoogde gebruik als tuinkas met teelt in volle grond. Daarmee bedoelde het hof dat er een gebrek zat in de geleverde zaak.

Interessant is dat het gerechtshof geen schending van de onderzoeksplicht van de koper op het moment van de aankoop aanneemt. De koper had op basis van het toen bekende saneringsrapport niet kunnen weten van het achtergebleven puin. Het was niet vermeld in het rapport. Om die reden mocht niet worden verwacht dat de koper (als het ware spontaan) zelf nader onderzoek zou doen.

Al met al beantwoordde het perceel niet aan dat wat de koper ervan mocht verwachten op basis van de overeenkomst. De slotsom is dan ook dat de verkoper de kosten van het opruimen van het puin moest dragen.

De wijze les

Zelfs als er afspraken over bodemverontreiniging zijn gemaakt, kan er discussie ontstaan over de wijze van sanering en de kosten. En over de vraag wie er verantwoordelijk is voor eventuele restverontreinigingen, zoals het puin in de hiervoor besproken zaak. Om lange procedures en kosten te voorkomen, is het raadzaam om contractsbepalingen over bodemverontreiniging vooraf te laten toetsen. We kijken graag met u mee.

Michiel de Groote, advocaat vastgoed en overheidsrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.