Windturbines van de buren die inbreuk maken op het huurgenot

Uitgangspunt is dat als iemand onaanvaardbare overlast veroorzaakt je daartegen zelf kunt opkomen bij de rechter. Maar kan een huurder ook verlangen dat de verhuurder hier iets aan doet? Dit stond centraal in de uitspraak van de kantonrechter in Den Haag inzake overlast vanwege windturbines.

Gedrag van derden

Ik schets eerst het algemene kader. Op grond van de wet (artikel 7:206 BW) is de verhuurder verplicht op verzoek van de huurder passende maatregelen te nemen om gebreken te verhelpen. Dit lijdt uitzondering als een oplossing onmogelijk is of onredelijk hoge uitgaven vereist.

Deze hoofdregel is makkelijk toepasbaar als het om een lekkend dak gaat, maar wat als het gedrag van derden tot een verminderd huurgenot leidt? In de wet is bepaald dat een feitelijke stoornis door derden geen gebrek oplevert, zodat een verhuurder in beginsel niets hoeft te doen aan door derden veroorzaakte overlast zoals bijvoorbeeld van langslopende luidruchtige dronken mensen op straat. Anders wordt het als de buren overlast veroorzaken en deze buren van dezelfde verhuurder hun woning huren. De verhuurder wordt dan geacht een bijzondere mate van zeggenschap te hebben over die gedragingen en over de middelen en mogelijkheden te beschikken om daartegen op te treden. Dit was bijvoorbeeld aan de orde in de uitspraak van het Hof Den Bosch van 20 januari 2015 waarin de verhuurder werd veroordeeld om binnen drie maanden een procedure tegen de overlastveroorzakers aanhangig te maken en wegens de vermeende overlast ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Een andere rechter zal zich in die procedure dan over de vraag buigen of aan de huurrelatie tussen de verhuurder en de overlastveroorzaker een einde dient te komen.

Overheid als verhuurder

Er zijn echter ook gevallen denkbaar waarin de verhuurder niet de verhuurder van beide partijen is, maar wel in een zodanige positie verkeert dat hij het gedrag van die overlastgevende derde alsnog kan beïnvloeden. Met name als een overheidsorgaan betrokken is, lijkt die situatie zich (sneller) voor te kunnen doen. Een mooi voorbeeld daarvan is de zaak waarin een strandtentexploitant een stuk grond huurde van de gemeente Den Haag. Het strandpaviljoen was bereikbaar via het strand en vier duinpaden. In verband met de herinrichting van de openbare ruimte zijn twee van die duinpaden geruime tijd afgesloten geweest (met tegenvallende bezoekersaantallen voor de huurder als gevolg). Het Hof Den Haag heeft in deze kwestie geoordeeld dat sprake was van een gebrek. Hoewel de gemeente Den Haag de werkzaamheden niet zelf uitvoerde, heeft wel te gelden dat de gemeente verantwoordelijk is voor de openbare ruimte. Het ligt daarmee dus in de macht van de gemeente om op te treden tegen activiteiten die het onbelemmerde gebruik van die openbare ruimte verhinderen, althans, voor zover zij besluit die activiteiten toe te laten, alternatieve maatregelen te treffen die de hinder wegnemen, althans aanvaardbaar maken. Dat had de gemeente niet, althans onvoldoende gedaan, aldus het Hof Den Haag.

Verminderd huurgenot door windturbines

Ook in een recente uitspraak van de kantonrechter in Den Haag was sprake van een (dreigende) inbreuk op het huurgenot van een huurder van een overheidsorgaan. Deze uitspraak is om meerdere redenen lezenswaardig. Michiel de Groote van Kneppelhout heeft in het licht van deze uitspraak de privaatrechtelijke bevoegdheden van overheden als eigenaar van grond besproken in deze blog, maar ook in het kader van de gebreken in het huurrecht is deze zaak interessant.

Wat was er aan de hand? Delta Park Neeltje Jans B.V. (hierna: Neeltje Jans) huurt van de Staat een deel van het voormalig werkeiland Neetje Jans in de Oosterschelde. Zowel de dam als het eiland is eigendom van de Staat. Windpark OSK B.V. wil op het eiland een windpark met negen windturbines realiseren. De Staat heeft daarvoor privaatrechtelijke toestemming verleend. Twee van de windturbines, waarvan de toppen van de rotors een hoogte van 175 meter zullen bereiken, zouden zeer dicht bij het themapark Neeltje Jans worden geplaatst. Neeltje Jans vreesde veel hinder te gaan ondervinden van deze twee windturbines, waardoor onder meer bezoekersaantallen zouden kunnen teruglopen. Neeltje Jans heeft de door haar gevreesde hinder uitvoerig uiteengezet. Overlast tijdens de bouw, vogelsterfte waarmee ook kleine kinderen zouden worden geconfronteerd, trillingen, geluidsoverlast, slagschaduwen en gevaarzetting in verband met loslatend ijs; alle mogelijke gevolgen van de aanwezigheid van windturbines zijn de revue gepasseerd. Maar uiteindelijk kwam de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van een ernstige inbreuk op het huurgenot van Neeltje Jans omdat de uitstraling van het attractiepark wordt aangetast als gevolg van het profiel en het formaat van de turbines en het feit dat de rotors van de windturbines bij bepaalde windrichtingen boven het terrein van Neeltje Jans en dus ook boven de hoofden van de bezoekers zullen draaien.

Welke maatregelen moet de verhuurder nemen?

Zoals hiervoor uiteengezet, volgt uit de rechtspraak dat een verhuurder die in enige mate zeggenschap heeft over de inbreuk makende gedragingen van derden en over de middelen beschikt iets daartegen te ondernemen, veroordeeld kan worden tot het nemen van (rechts)maatregelen tegen die derde. In deze zaak lijkt de kantonrechter een stap verder te gaan. De verhuurder is niet veroordeeld tot het nemen van (rechts)maatregelen, maar de kantonrechter heeft direct zelf bepaald welke maatregel er door de verhuurder moet worden genomen, te weten: de inmiddels aan Windpark OSK verstrekte privaatrechtelijke toestemming moet door de Staat worden ingetrokken. Dit is opmerkelijk omdat Windpark OSK, die in een eigen rechtsbetrekking staat tot de Staat, hiervan nog niets heeft kunnen vinden. Windpark OSK was immers niet betrokken bij deze zaak.

De gebrekenregeling is dus nog altijd in beweging. Het lijkt erop dat als de overheid als verhuurder optreedt meer (kan worden) verwacht ten aanzien van het beperken of voorkomen van een inbreuk op het huurgenot van een huurder.

Karima Bol, advocaat huurrecht

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.