Winkelhuurders let op: u mag niet zomaar de deuren sluiten

Karima Bol en Anne de Jong schreven dit artikel voor Texpress, het magazine voor de (interieur)textiel, tapijt en kledingsector.

 

Online kleding kopen is populair. Uit cijfers van het CBS volgt dat fysieke kledingwinkels het moeilijk hebben: tussen 2013 en 2017 is het aantal kledingwinkels met 9% afgenomen. Als de exploitatie onvoldoende rendabel is, kiest een winkeleigenaar er soms voor om de verkoopactiviteiten gefaseerd af te bouwen, geheel te staken of beperkte openingstijden te hanteren.

 

Voor huurders in zwaar weer kan het voordeliger zijn om de zaak te sluiten en de huurtermijnen gedurende de resterende huurperiode door te betalen, eventueel in combinatie met een zoektocht naar een opvolgend huurder. In de praktijk zien we dat winkeleigenaren op die manier de verliesgevende exploitatie proberen te beperken. De verhuurder zal echter niet staan te springen om een (beperkt) gesloten kledingwinkel. Leegstand brengt immers de nodige negatieve effecten mee, zoals waardevermindering van het pand, een negatieve uitstraling van het winkelgebied, teruglopende bezoekersaantallen en het risico op schade door vandalisme.

 

De vraag rijst dan ook of de huurder zomaar mag besluiten de exploitatie van het winkelpand te staken. Met andere woorden: is de huurder verplicht de gehuurde winkel daadwerkelijk te gebruiken en open te houden voor winkelend publiek?

 

Wettelijke of contractuele exploitatieplicht?

 

Een verplichting om de gehuurde winkel te exploiteren is niet als zodanig in de wet opgenomen. Een huurder dient zich op grond van de wet als ‘goed huurder’ te gedragen, maar dat betekent niet dat een winkelier zonder meer verplicht is de winkel ook daadwerkelijk open te houden. Alleen onder bepaalde omstandigheden kan het exploiteren van een winkel van een ‘goed huurder’ worden verlangd. Denk hierbij aan de situatie waarin gesloten winkels en leegstand tot een (extreme) waardedaling van het pand en/of omliggende panden kunnen leiden.

 

De situatie dat er geen exploitatieplicht in de huurovereenkomst is opgenomen (en de verhuurder dus een beroep op de wet moet doen) komt echter maar vrij weinig voor. Huurcontracten bevatten doorgaans een exploitatieplicht. Dit komt met name omdat in de veelgebruikte standaardhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in de algemene bepalingen een exploitatieplicht is opgenomen:

 

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming”.

 

Als de huurder deze verplichting niet nakomt, verbeurt hij op grond van de huurovereenkomst vaak een boete. Ingeval van het standaard ROZ-contract is dat een boete van € 250,00 per kalenderdag. Daarnaast zal het niet exploiteren door de huurder een tekortkoming opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

 

Enkele praktijkvoorbeelden

 

Afspraken tussen partijen moeten in principe worden nagekomen. Een contractuele plicht tot exploitatie dus ook. Zo werd een huurder van een winkelruimte door de rechtbank Den Bosch (ECLI:NL:RBSHE:2010:BP5066) veroordeeld tot het betalen van een contractuele boete van ruim € 20.000,00 omdat hij de winkel ruim een jaar niet had geëxploiteerd. Verder oordeelde de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2013:1576) dat tussentijdse ontheffing uit een overeengekomen exploitatieplicht alleen mogelijk is in uitzonderingsgevallen. Leegstand in het winkelcentrum waarvan de gehuurde winkel deel uitmaakte, was volgens de rechtbank onvoldoende om een dergelijke uitzonderingssituatie aan te nemen. De huurder werd dan ook onverkort gehouden aan de overeengekomen exploitatieplicht.

 

Wanneer wordt er wel een uitzondering gemaakt? Als het bijvoorbeeld voor de huurder in feite onmogelijk is om de exploitatie voort te zetten, kan van de huurder niet worden verlangd dat de exploitatie wordt voortgezet, zo blijkt onder meer uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2016:1256).

 

In deze zaak huurde Van Zanten sinds 1 augustus 2011 van Spike een winkelruimte voor de verkoop van sportschoenen en -kleding. Van Zanten had grote financiële problemen en besloot de winkel te sluiten. Spike meende dat dit in strijd was met de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting en vorderde bij de rechtbank Van Zanten te veroordelen tot exploitatie van de winkel. Van Zanten verweerde zich met de stelling dat zij niet meer in staat was om de exploitatieverplichting na te komen gelet op de jaarlijkse negatieve bedrijfsresultaten. Van Zanten had een schuld van € 85.284,00, geen voorraden meer om te verkopen en geen financiële middelen om nieuwe voorraden te kopen. Naar aanleiding van deze feiten kwam de rechtbank tot de volgende conclusie:

 

“Naar het oordeel van de kantonrechter kan het niet zo zijn (...) dat Van Zanten de exploitatieverplichting ten koste van alles moet nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kan van haar in elk geval niet langer verlangd worden.”

 

Volgens de rechtbank kan bij deze stand van zaken van een huurder in redelijkheid niet worden gevergd dat hij de exploitatie voortzet. De gevorderde nakoming tot exploitatie werd in deze zaak dan ook afgewezen.

 

Tot slot

 

In de meeste huurovereenkomsten is een exploitatieverplichting opgenomen. In beginsel geldt “afspraak is afspraak” en dient de winkel open te blijven. De overeengekomen exploitatieverplichting kan evenwel niet onder álle omstandigheden worden afgedwongen door de verhuurder. Uitzonderingen zijn mogelijk indien voortzetting van de exploitatie van een (kleding)winkel tot onaanvaardbare gevolgen leidt of simpelweg onmogelijk is. Let wel, de enkele stelling dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie is niet voldoende om de winkel te sluiten. Ook kan het staken van de exploitatie andere gevolgen hebben, zoals ontbinding van de huurovereenkomst en schadeplichtigheid jegens de verhuurder. Houd daar als huurder rekening mee als (tijdelijke) sluiting van de winkel wordt overwogen.

 

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in en ontvang de laatste nieuwsupdates, artikelen, blogs en evenement notificaties.